国贸中心邓国坚：民盈山智慧城打造所罗门模式 将成东莞能量源

我们把这种模式整合后，可以提出这样一种设想：当你进入民盈山的次数或者消费一定的额度后，你就自动升级，升级后你可以获得更多额外的优惠或者免费的体验，这种形式要比传统商场推荐的优惠会来的更直接一些，通过这个平台我们可以跟踪到你本人所在的业态位置，停留的时间占比，我们都可以统计出来。项目最大的亮点就是我们要做中国第一个所罗门的商业模式项目。

举例而言，“所罗门”王国是利用互联网优势来发展的，也是目前非常吃香的O2O模式，结合到民盈山智慧城这个平台，让每一个线下的人实现线上线下的无缝对接。例如约人吃饭，只要上民盈山智慧城的APP，就可以把位置定好，手机就会同步推送约吃饭的信号，向饭友提供最便捷出行地图。有了这个APP，可以找到最有效的路线进入商城，预留车位，不用担心没有车位停车。在无形中一场饭局包含了情感的交流也体验了细微之处的用心。

以前99.9%的商业项目都在做房地产，他们都没有做很精准的市场调查的。但我们一般最少都要做1万、2万的样本。有了这样一个细化精确的市场研究，我们就可以根据研究数据来制定计划。打个比方，如果知道东莞人民吃的口味的占比是多少，我们就可以根据数据调整餐厅大小，口味变化。以前我在做一个项目的时候，美国人就提出一个所谓的业态黄金比例，这个我不敢苟同。每个城市的需求情况不同，是有差别的。同样穷得只剩一件棉袄，南方人可能会把棉袄当掉也要去吃狗肉，上海人没得吃没关系但一定要有个大衣，东北人再穷也要有件皮袄，为什么？这就是文化的差别，在东北开火锅店，在南方开皮袄店都会死的很惨。这就是同样的道理。我们做商业地产的，有多少面积做餐饮，多少面积做服务都是根据需求去做的。用建筑规划师来取代商业设计师，做出来的建筑物一定是不能满足日益变化的消费者的行为需求的。因此，在做商业地产项目时，要充分做好市场研究分析规划。
    做国贸中心项目之前我们做了充分的研究，项目将预判到未来五年、十年、十五年。其中，核心定位预判到十年，宣传定位是做到五年。一般人认为，商业定位只能做到五年，但是我们做到十年，十五年，因为我们把定位分成两个层面。一个叫做生存定位，是解决前五年怎么去把这个商场给养活了、做起来的问题；后五年之后到十年、十五年，是持续经营，我们叫做经营定位，这个定位才是正真定位。

现在国贸中心画设计图的时候会预留可变的空间和可变因素，放到十年过后，做餐饮的就已经不是做餐饮的了。但是在现有的主题规划条件下，已经预留和预埋了相当充分的接口，能够适应各种变化的需求，提供通用性很强和适应性很强的应变建筑物。给不断变化、日益变化、迅速变化的消费者提供一个需求。

在这方面，我是有成功经验的。比如之前自己做的流行前线，现在自己会去考察一下，看是否与现代发展步伐相一致，与自己当初的预判是否有出入，我发现它都是按照当时预判程序进行的。正佳广场同样如此，十年过后，业态和我当初所设想的变化对上了80%。

房掌柜：除了高度以外的特点，国贸中心有什么功能，和其他标杆项目相比有什么特点?
    邓国坚：比硬件，总有一个度的问题，没有最高，只有更高。东莞国贸中心目前还算是第一高楼，但是这个绝对值的高度是没有意义的，我们将更多放在相对值及软件上面，更多放在精神层面。第一，国贸中心高398米，只是海拔高度，还有一个内涵高度，怎么成为东莞经济、文化集中表现的核心区域，在运营上赋予其他人很难超越的东西，它里面要有创新的东西。