国家信息首席经济师范剑平：房地产绝不会全面崩盘

    美国银行喜欢搞房地产证券化，在美国房地产有现金流，而这正是证券化最好的标的，一定会把它发展出最好的金融衍生产品，有时候房价的微小变化都会引起连锁反应，甚至引起金融海啸。中国目前还没有出现这种情况，中国银行业放出去的贷款，老老实实存在银行。

　　中国与日本的金融构成更相似，以间接融资为主。日本房地产泡沫时间非常长，高潮时期银行80%的贷款都是房地产贷款，中国截止到去年为止，与房地产有关的贷款只占总量的38%，这里面包括给开发商的贷款和老百姓按揭贷款以及以房地产为抵押贷款。而且我国房地产过快上涨主要是过去5年发生的事情，比日本时间要短。最主要的是中国的银行在发放贷款的时候把主要风险转嫁给其他人，自己保护得好好的，日本银行恰恰无法做到这一点。比如，开发商将价值1000万的土地抵押给银行，只能获得500万贷款，除非土地价格下降一半，银行才会出现风险，这种情况往往不会发生，此外银行的利润、风险拨备金等足以覆盖房地产下降引起的坏账。

　　总之，与房地产有关的风险肯定比过去要大得多，但是不会出现系统性风险。

　　第三，中国仍然是一个发展中国家，人均G D P只有6700多美元，储蓄率很高，有很强投资能力，此外还有巨大投资需求空间，在房地产投资下降的同时，可以通过加大基础设施建设的投资弥补房地产投资下滑带来的冲击和影响。对于那些人均G D P3、4万美元、城镇化率达到70%以上的国家，城镇基础设施建设基本已经结束，投资空间匮乏。日本房地产泡沫破裂20年后，政府一直在想方设法扩大内需，但是投无可投，G D P仍然是零增长就是这个原因。中国的基础设施建设和改造，保障房、棚户区改造建设还有很大的空间。

　　总之，我认为，这次房地产回落是房地产市场自发调整的结果，房价上涨过快，城市生活成本过高，农民和外来人口用脚投票的结果，政府调节可以在短期内发挥作用，但是无法保证长期有效，还是要依靠市场自身的力量。

　　以北上广深等房价上涨最快的一线城市为例，房价过快上涨与外来人口大量流入密切相关，充足的就业机会和丰富的公共服务资源对外来人口具有巨大的吸引力。但是，近几年，这种情况正在悄然发生变化。数据统计，去年北京市流入的外来人口只有41.5万人左右，而在2006-2010年，平均每年流入外来人口达到84.8万，上海在“十一五”时期年均流入人口82 .5万，去年只增加了34 .7万，不足一半，广州和深圳去年分别流入8.8和8.2万，分别是“十一五”时期的1/7和1/5。房价不会永远上涨，涨到一定程度，购房者无法承受自然不会购买。

　　虽然5月份房地产投资在降温，但是因为中央出台了一系列稳增长的措施，基建投资速度在加快，下半年经济会回升，但回升幅度有限，而且房地产下行压力不光今年存在，甚至会延续到明年、后年。

　　中国不会出现房价下跌而无人购买的现象，特别是像北京这样的城市，一旦房价下降10%、20%，自然会有人去买。

　　中国经济进入换挡期7%-8%增长将成为新常态

　　《经济参考报》：前不久，习近平总书记在考察时谈到，从当前我国经济发展的阶段性特征出发，适应新常态，那么，应如何理解经济新常态?您认为，未来中国经济走势将是什么样子?

　　范剑平：任何国家的经济增速是由五大要素的潜力决定的，即人口(劳动力);资金、资本;土地，自然资源，自然环境;科学技术;管理水平。这五个要素在不同的国家有所不同，不同的历史阶段也会发生变化。这五大要素可以增长的潜力充分发挥出来的时候，所能实现的经济增速就是一个国家的潜在增长率。有权威机构曾经做过计算，1978-2007年，中国经济潜在增长率在10%，这30年中国实际增速是9 .9%，始终围绕着10%这个轴心在向上。