叶檀：省会城市取消限购不太容易 房产崩盘无一受益

　　“杭州限购不太容易取消。”对于风雨飘摇的杭州楼市，假设限购取消已经成为了下半年行情预估的前奏，但是，6月29日，知名财经评论家、财经专栏作家叶檀女士在接受采访时表示，“杭州如果实在顶不住，暗地里会放松一点，但是作为浙江的省会，要取消，不太容易。”

　　“房地产市场不能崩盘。”叶檀在回答新华网的提问时表示，“如果浙江整体的房地产市场崩盘，那浙江的金融也就完蛋，到时候你手里一万块钱就会变成三千块钱。”

　　杭州楼市“超支” 省会城市取消限购难

　　叶檀：像杭州、南京这样的省会城市不太容易取消限购，而且两者又不一样，南京新区有些房价涨得还蛮高的，杭州房价的颓势会更明显。杭州如果实在顶不住，暗地里会放松一点，但是因为杭州是浙江的省会，看现在的人口就知道了，像大部分人不想离开浙江，都还是想在杭州买房子定居。所以，并不是说杭州的楼市不行了，主要是现在“超支”实在过多。

　　限购放开房价不一定会反弹。放松限购表示现在的预期是在下行，放松限购是不是足以抵抗其他的负面因素？比如，负债率在上升，然后大家的预期在下行，而且以前都是高收入人群买的房子，而培育低收入人群买得起商品房，还需要一个至少10年以上的周期。

　　限购放松了以后，有可能会让想在杭州定居，然后有点钱的人买房，但是对于消化现在过大的存量，这是不可能的，是不可能抵消如此大的负面影响。

　　限购本质“有钱不能花” 存在背景已经消失

　　叶檀：限购早就应该取消，这是特殊时期的一个上面再加一把锁，有了钱也不能花，这是因为市场没到位才会出现这样的情况。特殊规定，房价涨得过快了，想要抑制一下，就采取了限购。

　　现在，限购的背景已经不存在了。第一，房地产市场已经下行；第二，棚户区改造也好，城镇化改造也好，我们都是通过富裕人群购买高价房的方式进行一个资金的流动，说白了，我们的高价房是对高收入人群征收的一种税收，来弥补低收入人群的不足，以及弥补城市扩张资金的不足。在这种时候，很多城市离暗地里松绑也不远了。从我见到的情况来看，没有一个地方政府是心甘情愿要限购的，从主观或者经济背景来说，限购应该取消了。而且限购取消之后，要有一些长期的举措来规范房地产市场。

　　对房地产市场来说，我认为，作用最大的并不是供求关系，在中国，影响市场最大的第一是货币、第二是税收，我们应该全面地来思考货币政策和税收政策。

　　杭州房价呈区块化 投资房产必须结合稀缺资源

　　叶檀：杭州的房价在各个区块都不同，比如下城、银湖板块都不错，如果我买了西湖边性价比相对好的房子，就会睡得着觉，因为不会去在乎房价是涨还是跌。在房价分化的过程中，不同的区域，价值不同。如果是在很偏远的地方花了高价买下，那有可能是不幸接盘接到了，现在要脱手是要相当长的时间。

　　现在的房地产不是单单在做房地产，如果还是用房地产的眼光来投资房地产，这是注定要失误。现在投资房地产必须和稀缺资源结合起来。比如说，什么地方最有青山绿水、什么地方最有养老资源、什么地方最有教育资源、什么地方最有商业物业、什么地方最有风投资源等，和这些东西结合起来房地产就做得好。

　　所以，我一直说房地产只是一个壳，是一个骨架，需要往里面填肉，填其他实质性的东西，而这个实质性的东西，就是现在说的稀缺资源。即便房地产上市公司普遍负债率很高，但是像某些公司的股价一直不错，因为它虽然表面上是做房地产，但事实上是一直在做产业。

　　下半年地方政府逐渐松绑 房产崩盘无一受益

　　叶檀：房地产下半年的走势，地方政府会逐渐松绑，各地的分化也会继续加剧，房地产不会是面面俱到、全面增长，而是会流到几个主流的城市里，那个“安全垫”最后的地方去。

　　我在这里要特别说一下，很多人说我总是说“房地产市场不能跌”，是不是被开发商收买了？而我想现在只要吃饱饭就可以了，不是想收买就能收买得了的。我的意思非常明确，中国如果有一个城市房地产崩盘了，那这个城市就一定完蛋了，五年之内起不来，包括之前说的煤炭型城市、资源型城市等。

　　很多人说杭州房价下跌的话，我就可以买房了，胡说，杭州房价一跌，中国宏观经济看跌，所有的金融润滑剂，包括高收入阶层向低收入阶层事实上的一些奢侈税，都是通过房地产来进行转移的，都将消失。所以我们最好巴望房地产泡沫不要再起来，但是房地产市场不能崩盘。