国家信息首席经济师范剑平：房地产绝不会全面崩盘

    范剑平：经济增长长期看，主要由供给面和潜在增长率决定，短期波动则主要由投资、出口和消费三大需求，也就是老百姓通常说的三驾马车决定。

　　从现在情况看，经济出现下滑主要不是由出口和消费需求影响的。虽然今年的海关外贸数据看上去不是很好，但是因为剔除了去年统计虚假成分，所以今年的数据更真实。而且，对出口数据的统计，除了海关数据外，还有企业出口产品交货值。从今年前几个月情况来看，企业出口产品交货值的表现明显好于海关数据，前4个月同比增长达到4.9%，5月份当月达到5.2%，和去年大体相当。

　　消费比较平稳，与百姓收入相吻合，去年消费是减速的，主要是“三公”消费。所以，从三大需求来看，造成中国经济下滑的主要因素在于投资增速下滑。

　　从我国固定资产投资结构来看，房地产投资占23%，基础设施投资占25%，剩下52%是一、二、三产业的产能投资。从产能投资看，前几年已经出现产能过剩，所以它的投资增速早已经开始下降，不是今年的新迹象。去年我国投资之所以保持20%以上的增长，主要依靠房地产和基建投资，今年1-5月份，基建投资增速同比增长25%，比前4个月的投资增速高了2.2%，说明政府稳增长的效果开始显现。最后焦点聚集在房地产投资，今年经济增速下滑最主要就是房地产投资和房地产相关产业调整带来的。今年1到4月 份 ， 开 发 商 拿 地 同 比 下 降7 .9%， 而 房 屋 新 开 工 面 积 降 幅 高 达22.1%，其中住宅下降24.5%。

　　那么，应该如何看待当前房地产领域出现的这种情况呢?首先，我认为，房地产调整是件好事。前些年有人讲中国经济过度依赖房地产，一定要降低对房地产的依赖，我觉得，早晚要过这一关，早调整比晚调整对中国经济协调持续发展更有利。房地产调整对中国经济最大的好处是有利于资金回流实体经济。

　　前几年，房地产增长过快、过热、发高烧，处于一种不正常的状态，大量资金过多地流入房地产，造成部分城市房价快速上涨，房地产开发面积过大，而这些都是以实体经济失血为代价的，甚至已经出现了实体经济产业空心化。实体经济空心化一般发生在一国人均G D P达到2万美元的时候，可是当前中国人均G D P只有6700多美元，离人均2万美元还很远，不应该出现产业空心化。回过头看过去的五年，不但许多民营资本，小微企业纷纷进入房地产行业，甚至一些央企也按捺不住冲动纷纷投身房地产，这就出现了对我国经济结构的逆调整。在实体经济更新换代和产业升级的关键时刻，技术研发、技术创新最需要资金的时候，资金却大量流走进入房地产领域，对中国经济整体非常有害的，或者说目前的困难，与企业升级换代缺乏技术储备有很大关系。这是在为过去几年的错误行为买单。

　　如果目前房地产的调整能够促使资金回流到实体经济的正确轨道上来，将对转变发展方式，调整经济结构有好处。

　　其次，对房地产的调整不要大惊小怪，中国绝不会出现所谓的房地产全面崩盘，更不会出现经济硬着陆，这里最根本的要看房地产调整的幅度有多大。

　　目前来看，虽然出现了开发商购置土地面积和新开工面积的负增长，实际上房地产调整的幅度仍然非常有限。之所以给人造成房地产崩盘的印象是因为去年房地产市场过于疯狂。

　　2013年“国五条”出台后，一季度房地产市场出现了疯狂抢购的现象，人们就像买大白菜一样疯狂买房，当时房地产销售金额增长超过60%，销售面积增长将近40%。在去年基数如此高的基础上，今年前5月商品房销售面积虽然同比下降了7.8%，但是仍然卖出去3.6亿平方米的房子，这个数量与2012年相比，仍然增长了25%，属于历史次高水平。去年的高增长本身就不正常，是一种疯狂行为下的产物。虽然今年房地产销售金额增速下降8.5%，但是销售金额仍然达到了2.3万亿元，明显高于2012年，可以说去年房地产销售增长过快严重透支了今年的购买能力。

　　从房价来看，无论是环比还是同比，大多数城市房价仍然上涨，所以这只是涨幅回落，前两年总是说要遏制房价过快上涨，现在终于实现房价涨幅回落，这是多年以来希望的结果。当然这只是开始，未来房地产调整的幅度不一定太大，但是时间可能会有两三年。