高善文：一线房价仍有翻倍空间 地产牛市未完待续

　　首席高善文：从现有的数据上面来看，我们只能说教育资源在不同城市之间是有差异的，基础教育的质量是有差异的，这种差异也许有很多很复杂的原因，有历史的原因、有经济发达程度的原因、有当地文化的原因、有政府支出的原因。而看起来，在过去几年的时间里面，教育资源在不同城市之间的差异，与人口流向的差异之间有比较紧密的关系。

　　在这个意义上面来讲，如果我们能够适度的推动，包括教育在内的公共资源在不同城市之间的均等化，在一定程度上面会对这一趋势产生一些影响，但是基础的问题在于教育资源的均等化，不见得是政府希望解决就能够解决的，即便政府在短期之内可以扩大财政的投入也不见得能够很快的收效。而且教育在很大程度上面由地方政府来支持，地方政府也未见得有足够的财力在短期之内去扩大教育的支出。另外非常好的教育体系、良好的教师、竞争性的环境、家长对于教育的重视，非常好的学习环境，这些问题也都不见得在短期之内能够很快的得到解决。

　　一财李策：中央政治局重提注重抑制资产泡沫，防范经济金融风险。在一系列管控措施联合出手之后，政治局再次提到“抑制资产泡沫”，您认为短期内楼市是否有“明斯基时刻”(资产价值崩溃的时刻)的风险?

　　首席高善文：如果说在房地产市场上面曾经存在一个“明斯基时刻”的话，假设说，那么我们现在是离它越来越远，而不是越来越近。所以，所谓的“明斯基时刻”和带来的风险对我们来讲，现在这个风险是在下降的。

　　另外，中国我们要看到，总体上我们还处在一个城市化的过程之中，而且收入还在增长，在大量的三四线城市，库存还没有完全消化完，大量的年轻人口总体上也还在进入这些城市，只是相对以前、相对其他的城市要更慢一些，这个都形成了这些城市存货去化的基础。未来随着这些城市存货去化的结束，应该说房价重新转入一定的阶段性的上升还是完全有可能的。在这个意义上面来讲，从人口流动和刚需的角度来讲，如果你选择了一个在长期之内可以接受的工作和合理的居所，对房屋的配置，既是一个生活上面的必需，可能也是一个相对比较明智的资产配置上面的选择。

　　一财李策：央行的研究表示杠杆率上升的1/3来源是房地产投资加杠杆的问题，还有国企无效的投资，房地产去杠杆现在情况如何?

　　首席高善文：其实房地产杠杆的问题应该分开看，一头是住户的杠杆，一头是房地产企业以及房地产投资链条上面的企业的杠杆。从住户的角度来讲，随着更多的人口进入城市，他们到城市定居下来就要买房，他们要买房，相对在农村生活来讲就要加杠杆。所以对住户部门来讲，城市化的过程不可避免的意味着住户部门要加杠杆，因为在城市生活的住户相对农村来讲，他的杠杆一定更高。但是这个杠杆更高的背后是他有房子去支持，也许他在城市还有一个比较合理的收入去支持他。而且从国际比较的角度来看，中国住户部门的杠杆比例应该并不是很高，仍然有继续提高的空间，而且继续提高的大部分很可能是通过更多的人口进入城市来实现的，所以在这个层面上面杠杆应该说还好。

　　但是从房地产企业和投资链条上面来讲，因为在历史上面巨大存货的积累，所以房地产企业、建筑企业，包括很多重化工企业，很多产能过剩的企业积累了很大的杠杆，而这一杠杆的积累与09年、2010年的房地产泡沫化或者俗称的四万亿的后遗症是有比较密切的联系的。在这个层面上面我们看到这个问题引起了政策界、引起了学界、引起了市场、引起了国外的观察家非常密切的注意，而且从总量数据上面来讲，确实问题还是值得高度关注的。

　　但是我们也要看到，如果我们只是关注房地产以及这个链条上面的杠杆的问题，在今年以来这个问题在改善。在今年以来，这个链条上面的房地产企业的库存在快速下降，这个链条上面的企业盈利在回升，同时在这个链条上面信贷并没有明显的增长。相反，因为房地产企业销售收入大幅度的上升，开工的响应比较慢，房地产企业在它的现金账户积累了巨额的资金，部分的表现为M1的快速增长。如果我们把这部分的资产考虑在内，实际上房地产企业的杠杆，应该说把这部分扣除以后，它还在下降的。所以今年以来，在企业部门层面上面，在房地产投资链条的层面上面，杠杆的比例、杠杆的问题，从哪个角度来讲，应该都已经出现了一定的改善的苗头。