房地产投资需求峰值已过?
Q:城镇化的发展推进了房价的上扬?
刘世锦:房价的问题大家都很关注,尤其年轻人很关心,上海、北京、深圳和其他一些城市上涨的幅度比较大。某种意义上可以说是飙升。为什么会出现这样一个变化?
第一,中国城镇化的进程正在推进。但是现在出现了分化。主要是几个大的都市圈,比如京津冀、长三角和珠三角这几个大经济圈在加速形成,包括资源和人到这些大都市圈,特别是年轻人比较多,这样就产生了需求,住房的需求是在上升的。这是中国城镇化发展到这个阶段之后出现的正常现象。
第二,和土地制度有关系。我们实行的是政府对城市里的建设用地独家控制的。一家在这控制着土地的供应,没有竞争。而且我们现在这么多年,形成了一个称之为“土地财政”的运行模式,相当多的地区,地方财政,卖地的收入构成了重要的部分。
有的地方甚至三分之二,既是独家供地,独家垄断,同时让卖地的收入尽可能多。我们也注意到最近有些年有些地方供地的速度放缓,有些城市连续几年供地的计划都没有完成,所以一方面需求在上升,供给比较慢,这就造成了房价往上走。
Q:近两年房地产投资需求出现了负增长,是否房地产需求峰值已过?
刘世锦:从中国的城市化发展过程来讲,2014年构成房地产70%的城镇居民住宅需求历史峰值是1200到1300套住房,住房的投资,就是最高点在2014年已经出现了,出现了之后,就会逐步走平,然后是逐步下降,到了去年9月份之后,房地产投资当月同比增长速度已经出现了负增长。
为什么今年一季度房地产投资又开始回升了,最高回升了9%左右。现在我们采取了一些限制需求的措施,包括有些地方金融调控加码,一户居民只能买一套房子,限购,有人做假,假离婚,这是限制需求。这种措施在短期之内采取一下,应该能起到一定的作用。
但是我觉得最重要的还是要增加供给。比如,有些城市,供地的速度能否加快一点,一线大城市公布一个三年的供地计划,预测一下三年土地供给有多少,你宣布三年供地计划,释放一个信号,供给就能稳步提升。
房地产税势在必行
Q:为何去库存的压力主要在三四线城市?
刘世锦:最近一些年我们在推动城市化,但是各级政府事先有一些规划,比如大城市,包括我刚才讲的一线大城市,都是有城镇发展规划的,人口过去可能设想先开始是1千万人,以后是1500万,现在超过2千万了,总得感觉是人口来的太多了。
人为什么要到这些地方来?实际上是有规律的。全世界,当工业化、城镇化发展到目前这样几个阶段,形成几个都市圈、都市带,这是大势所趋,城市的集聚效应超过我们的预期。
供给侧改革主要的内容是去库存,最大的压力就是三四线的城市,比如有一些县城和地级市,过去他们对自己的发展前景预期很高,觉得这个地方将来会有几十万、几百万甚至更多的人口,按照那个规模搞建设,后来发现没有那么多人来,包括农民进城直接到大城市,没有到这些地方来。
一线城市不存在去库存的问题,房子不够,价格飙升,城市发展战略需要调整思维方式,城市的发展有自己的规律,很大程度是和市场的演进是一致的。一个城市原来估计最多是1千万人,现在的快超过2千万人,将来超过3千万人,包括公共产品的提供,道路、供水、供电医院、学校等,这些相比于实际需求出现大的缺口。
2022-02-17 10:28
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