沈建光：房地产市场已不仅是资产泡沫大小问题 需警惕

　　国庆期间，约20个城市密集出台房地产调控政策，随后供不应求的房市遇冷，各地房地产成交量下滑，多地出现量价齐跌现象。自去年330刺激房地产政策，伴随着去库存调整、信贷政策放松，以及契税政策调整等，中国房地产市场发生颠覆性反转，从前两年库存积压一举进入快速的上升通道。在笔者看来，这轮房地产市场显然已不仅仅是资产泡沫大小的问题，而是对整体经济形成了诸多风险点，需要警惕。

瑞穗证券首席经济学家沈建光

　　如何看待房地产市场泡沫

　　早在今年年中的政治局会议上，决策层便已经将抑制房地产泡沫纳入日程，这主要是基于去年年底提出的房地产去库存政策在实践中的异化，即并未带动三四线城市库存的减少，反而在持续政策利好，如降准降息、契税调整的激励下，导致一、二线城市房价大幅攀高。

　　然而，相比于年中便确定的紧缩政策基调，调控政策出台的时点已是数月之后，实则慢于预期。从另一角度来看，调控政策在短短几天之内便接踵而至，密集程度之大超出预期，反映了中央决策层抑制房地产泡沫的决心，而其背景也离不开短期内房地产市场的疯狂。

　　根据国家统计局最新数据，8月70个大中城市中，64个城市房价环比上涨，比7月增加了13个;一、二、三线城市房价均在上涨，其中，北京、上海、广州、深圳四个一线城市环比涨幅分别为3.8%、5.2%、2.4%、2.1%，同比涨幅为25.8%、37.8%、21.2%、37.3%;即便如此，一线城市也并非领涨，8月郑州房价环比涨幅5.6%、厦门同比涨幅44.3%，分别是环比和同比涨幅最大的城市。此外，一、二线涨幅也向三线城市蔓延，全面的涨幅态势已然成行。

　　调控政策是否应该出台，又是否有效?在笔者看来，这很大程度上基于对房地产泡沫的基本判断，而对此至今仍然存在广泛争议。一般而言，衡量资产泡沫并非易事，当前支持房价泡沫存在的主要观点在于一些国际指标的对比。

　　从笔者计算的房价收入比指标来看，当前一线城市北京、上海、深圳已经高于伦敦、纽约和东京;二线城市中，南京、厦门、苏州，房价也已经超过了收入可负担情况;深圳、厦门资产泡沫情况更为突出;而从租金收益来看，上海和北京租金收益(年租金/房价)在2011年-2015年仅有2%-2.2%，而到2016年这一比例继续下降至2%以下，甚至不如理财产品的收益。国际指标对比显示房地产市场存在泡沫。

　　当然，对此判断也有反对意见，有观点认为中国经济与体制的特殊性导致房价过高，因此泡沫未必存在，主要体现在：一是我国资源集中在一、二线城市，大城市新增人口与小城市人口流出的局面以及逐步放开二胎的事实，使得一、二线城市需求远远得不到满足，导致房价上涨;二是资产荒的存在，特别是在前期人民币贬值导致资本流出管制加强的背景下，一、二线城市被认作是相对安全的资产。