李春亮：房地产进入大变革时代 房企要在三方面突破

今年的9月楼市有些“冷”。身处“金九银十”传统旺季的房企正面临三大难题：扭转市场下行预期难、缓解库存压力难、年度指标完成难。据国家统计局近日数据，前8个月全国商品房销售面积与销售额同比持续下跌，跌幅分别达8.3%和8.9%。

基于此，以标杆房企为代表的房地产企业纷纷积极求变，如万达大数据、万科O2O、绿地建地铁等，房地产行业已进入“大变革时代”。对于变革，涵盖的领域和方向实为广泛。从价值链视角看，笔者认为未来房企要在三方面突破：深挖前端，做精中段，抢占终端。

第一，深挖前端——从输入口解决土地与资金两大生产要素问题。因两者相对稀缺且价格上涨，正面效应是越来越多的企业向合作开发抛出橄榄枝，反面效应是地产项目剥离潮再度出现。无论是万科的小股操盘模式、越秀的基金合作模式，还是宋卫平蓝城的代建模式，都显示出了强大的生命力。另外，随着更多的房企拿到金融牌照，资产和资本的边界势必更加模糊，打通“资本—资产”双向平台将是重要的趋势。

 第二，做精中段——“向管理要效益”已迫在眉睫。行业利润水平逐年走低，使得房企更加关注净利润、ROE等效益型指标，许多房企开始对内加快产品标准化建设、强化全成本控制，对外整合产业链上下游企业实现一体化，从而追求“快周转”与“高效益”的动态平衡。同时，管理机制也需匹配组织发展需求，从碧桂园的跟投机制到万科的事业合伙人机制，做好项目层面的激励、做大做强城市公司尤为关键。

第三，抢占终端——“得民心者得天下”。如下两类用户终端最具挖掘价值。一是营销终端，营销渠道的开拓是当前乃至未来很长一段时间攻坚的重点，典型案例如碧桂园全面营销深挖传统渠道、万科与链家合作拓展二级市场等。二是服务终端，围绕业主服务一些房企开始了积极的探索尝试，例如花样年的彩生活、世茂的云平台等。营销终端和服务终端将是支撑未来房企可持续长期发展的关键点，唯有抓住用户，方能制胜未来。