项峥：楼市调整还未见底 房地产金融风险或加快释放

据国家统计局发布的最新数据，8月份我国房地产市场主要运行指标继续回落，市场调整还未见底，或引发房地产金融风险加快释放，需要引起高度关注。

本轮房地产调整周期或超出预期。从房地产开发投资看，2014年1~8月，全国房地产开发投资增速较1~7月回落0.5个百分点，虽然有上年基数的影响，但回落速度有所加快。特别是住宅投资增速回落0.9个百分点，超出房地产开发投资0.4个百分点，表明房地产开发投资意愿继续低迷。从房屋竣工面积看，2014年1~8月，全国房屋竣工面积增长6.7%，增速比1~7月提高2.2个百分点，表明未来住宅去库存没有实质缓解。从商品房销售面积看，2014年1~8月，全国商品房销售面积同比下降8.3%，降幅比1~7月扩大0.7个百分点；其中住宅销售面积下降10%，超出商品房销售面积下降幅度1.7个百分点，表明房地产市场需求总体稳中有落。从商品房待售面积看，8月末，全国商品房待售面积比7月末增加930万平方米，反映出市场销售库存压力增大。由于过去十年我国房价累积涨幅过大，市场周期调整持续时间可能要比预想中长。

在房地产市场周期调整过程中，要密切关注房地产金融风险暴露。截至2014年6月末，我国房地产贷款余额为16.16万亿元，同比增长19.2%，增速高出同期各项贷款增速5.2个百分点，较3月末提高0.4个百分点；上半年全国房地产贷款增加1.54万亿元，同比多增2404亿元。目前，我国房地产贷款占各项贷款的比例为20.8%。在表内信用风险蔓延与加快释放的同时，商业银行房地产贷款将面临更高的风险暴露。同时，在银行体系房地产贷款之外，金融机构通过复杂的影子银行运作，为房地产业提供了巨量资金支持。而这些表外房地产融资，大多没有足额风险准备和相应资本来支撑，存在很大的金融风险。最近一段时间，相继发生房地产老板跑路的事件，给有关金融机构敲响警钟。

此外，还要高度关注房地产金融风险传导与路径。一是高度警惕表外房地产融资风险向表内的金融资产传染。由于商业银行表外房地产融资项目涉及复杂的金融交易结构，且表外项目的融后管理明显弱于表内信贷，较难实现风险预警并采取及时资产保全措施，因而在房地产市场周期调整期间将不可避免面临更高风险暴露。二是高度警惕实业经营风险向表内房地产贷款传染。相当数量房地产开发企业涉及跨行业投资与运营，在经济周期上升期，将取得最大可能协同效应。反之，在宏观经济下行期，实业经营风险与房地产周期调整形成共振，或加快房地产贷款风险释放。三是高度警惕房地产抵押物价值下降所带来的金融风险。以房地产作为抵押物的融资，在房价回落时价值将会下降，使得贷款风险不能完全覆盖。而且即使可以覆盖融资风险，但需要处置抵押物时，因缺少交易对手而无法成交，或者即使可以成交也需要进一步折价处理，这些都将使以房地产为抵押物的融资面临巨大的风险暴露。四是要高度关注房地产开发贷款风险传染。个人住房抵押贷款因为较高的首付比例，使得商业银行获得较高的安全边际。但房地产开发贷款则不同，因为房地产销售直接影响到其现金状况，所以在房地产市场周期调整期间，房地产开发贷款风险有可能会加快释放。

尽管如此，当前我国房地产金融风险总体可控。但不管怎样，随着我国楼市进入降价去库存的“第三季”，也就是市场风险与金融风险相互交织、相互作用、相互影响的危险期，无论是房地产开发商还是金融机构抑或政府管理部门，都要高度重视这个期间的金融风险暴露，避免房价出现“断崖式”下跌，防范房地产市场急剧调整对金融体系的瞬间巨大冲击。