柴强：兴麟系崩盘暴露痼疾 房地产中介亟待行业立法

“兴麟系”房产中介涉嫌诈骗案在全国不断发酵，亦引起行业的广泛关注。在中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强看来，“兴麟系”事件虽有其特殊性，但与过去几年中发生的房产中介崩盘、诈骗案也有很多共性。在无法可依的情况下，这种风险或将成为一种常态，这就要求房地产经纪行业的行业立法尽快提上日程。

中国房地产报：关于“兴麟系”房地产中介崩盘事件，你如何评价？

柴强：这个事件首先可以说是过去多年来房地产市场不正常地过快发展及不成熟、不规范的表现，纵容了一些人去冒险钻空子。不管兴麟公司一开始就是以骗人为目的，还是其快速扩张造成的不良后果，一定程度上是因为赶上了房地产市场下滑，最终无能为力，只能“跑路”。如果房地产市场还继续火热，房价还快速上涨，也许这家公司还有做大做强的可能。该事件也可以说是过去社会和行业浮躁的一个缩影，过去不少企业是通过这种不规范、高风险的方式拿老百姓的钱迅速赚钱、发展起来的。

现在的“兴麟系”就是资金滚动不下去了，不管一开始就做了一个骗局，还是一开始就想通过这种杠杆方式来发展，都不重要。关键是靠这种占用客户资金的方式去循环开店、快速扩张。如果房地产市场火了，可能就会一夜暴富，借机就有可能发展起来。而恰恰是遇到了市场不好，便暴露了这些硬伤。

过去我国房地产市场发展的特点，使一些冒险家和投机者成功了，而实干的人、稳健的企业很难发财致富。比如以前拿高价地、快速扩张的公司很多都成功了，而那些稳健的公司基本上落后了。

中国房地产报：过去几年中有很多这样的崩盘案例，虽然“兴麟系”有其特殊性，但导火索是房地产市场低迷以及扩张过快，你如何看待？

柴强：这个事件能暴露出很多问题：一是从法律层面讲，房地产经纪行业管理缺乏法律。我国港台地区都有房地产经纪方面的专门立法，如香港地区有《地产代理条例》，台湾地区有《不动产经纪业管理条例》，而我们不仅没有专门的房地产经纪管理法律，相关的法律条文规定也基本上没有。二是从管理层面讲，行业监管力度还不够。我国香港地区有专门的地产代理监管局，其依据《地产代理条例》对房地产经纪行业进行监管；我国台湾地区房地产经纪行业的监管部门是市县地政局，同时法律也赋予不动产经纪商业同业公会很多监管权力，并且实行交易保证金制度。而我们不仅监管力量少之又少，而且只有事后的机构备案管理、交易资金监管等手段，对房地产经纪公司的管理力度明显不足。三是要加强对老百姓的宣传引导和房地产交易风险提示。老百姓也要真正成熟起来，懂得基本的房地产交易制度规定，应选择成立时间长、规范的房地产经纪机构，避免交易风险。

中国房地产报：有些城市有交易资金监管要求，但实施效果并不好，原因是什么？

柴强：单从这个案例来看，不一定完全是交易资金监管的问题。从有关情况来看，该公司用来吸引客户的是承诺客户交易那些不允许上市交易的房屋，如小产权房、回迁房以及未办理产权登记的期房。这些房子是不能买卖的，也就谈不上交易资金监管。

该公司崩盘有几种原因，首先是快速扩张，据媒体报道，今年7月份1个月它就成立了11家分公司，近2年开了近千家门店。这么快的扩张速度，钱从哪里来，肯定是占压了客户的钱款。为什么开店速度这么快，就是因为没有准入门槛，没有监管。办个营业执照、租个底商就开店了。此外，像天津、大连以及北京的部分区县等地区，是强制实行交易资金监管的，房款要存到银行开设的交易资金监管账户。但仍有很多小公司没有按要求做。

中国房地产报：关于房地产中介行业立法，你有何建议？

柴强：从市场经济发达的国家和地区以及我国的实际情况来看，房地产经纪行业急需立法，因为它关系到老百性的大额财产，也有利于规范房地产经纪机构的。目前看，立法首先要解决行业准入及相应的违规处罚手段问题，设立房地产经纪机构成立的准入门槛，现在是几乎没有门槛。对一些房地产经纪企业和人员的不规范行为，以前也开展过多次专项整治，但不能解决根本性问题。无法可依，政府部门和行业组织想管也难操作，行业出现的种种问题最终还是需要立法来解决。