多个城市首套房贷利率现松动 100万下浮10%可省11万

　　1、降准利好显现，银行流动性好转;

　　2、业务调整规划，市场份额仍需着力竞争;

　　3、高于同地区均值水平，易造成客户流失;

　　4、政策范围内，回调利率，增加刚需贷款选择范围。

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　　央行近日发布《中国金融稳定报告(2018)》(以下简称《报告》)，对2017年以来我国金融体系的稳健性状况进行了全面评估。央行指出，要多措并举应对住户部门债务增速过快问题。而最近无论是房贷利率回调，还是一线房价环比下降，都说明“房住不炒”的定位更加夯实。

　　央行：防范地产金融风险

　　作为中国金融体系最重要的报告之一，今年的《报告》专辟两大专题，聚焦于住户部门债务和房地产市场风险，这在往年相当少见。

　　《报告》显示，2017年末，我国住户部门债务余额40.5万亿元，同比增长21.4%，较2008年增长7.1倍，相当于2017年GDP总量(82.7万亿)的49%。家庭债务包括消费贷款和经营贷款，其中以消费贷款为主体，而消费贷款中又以房贷为主，房贷占家庭债务整体的比例超过一半。2008年时，我国房贷余额仅为3万亿，而到了2017年底，住房贷款余额膨胀到21.9万亿，房贷占所有住户部门债务余额的54%。

　　2017年，我国居民部门杠杆率为49%。有业内人士指出，这一数值与62.1%的国际平均水平相比并不高，与新兴国家的39.8%相比，则又明显过高。但问题是这10年，经过次贷危机和国际金融危机的洗礼，发达国家纷纷降低居民部门杠杆率，而我国居民杠杆率却从17.9%迅速攀升到49%，扩大2.73倍。要知道，美国的居民杠杆率从20%升到50%，用了将近40年。

　　如此庞大的债务，如此之高的杠杆，楼市有没有风险?对此，央行《报告》认为，房地产金融风险总体可控，但是近年来房地产业高杠杆发展模式和房价过快上涨并存，房地产行业风险有所上升。

　　一方面，我国长期实行审慎的住房信贷政策，平均首付比例达34%以上，这意味着居民可以承受30%左右的房价下跌。

　　与之对比，次贷危机之前，美国首付比例一度宽松到10%左右，只要房价下跌10%以上，这些家庭都会沦为负资产者，弃房断供也就屡见不鲜。

　　另一方面，央行认为，银行业金融机构房地产贷款不良率明显低于整体贷款不良率，房地产信贷质量较好。2017年末，个人不良贷款余额6149.3亿元，不良率为1.5%，低于银行贷款整体不良率0.35个百分点。

　　不过，有专家指出，但这一切都建立在房价坚挺乃至持续上涨的基础之上，如果楼市深度调整，房价出现大跌，作为“抵押品”的房子其市值必然大幅收缩。房子市值大跌，而债务却不会减少，抵贷比显然会大幅上升。

　　众所周知，楼市之所以举足轻重，不仅因为中国家庭财富将近70%都集中在房地产上，难以忍受房价的巨大下跌，而且因为楼市通过信贷与金融体系密切关联，楼市的一举一动，容易影响到金融稳定。

　　根据央行《报告》，2017年，136家上市房企平均资产负债率高达79.1%，其中有26家资产负债率超过85%。部分房企的土地竞买保证金也来自外部融资，购地资金杠杆率达到7~8倍。

　　房价上涨，居民债务膨胀，杠杆率不断攀升，风险不断加剧。为此，央行指出，要多措并举应对住户部门债务增速过快问题。坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，落实地方政府主体责任，强化“因城施策”的房地产宏观调控，规范金融机构住房金融业务，关注房地产信贷占比过高、部分居民违规加杠杆购房、部分房地产企业债务率过高等风险，促进房地产市场平稳健康发展。

　　资金面相对转宽松

　　作为地产金融的风向标，房贷利率的走势可谓十分重要。11月9日，融360发布的报告显示，今年10月全国首套房贷款平均利率为5.71%，相当于基准利率1.165倍，环比9月上升0.18%;同比去年10月首套房贷款平均利率5.30%，上升7.74%。这已是2017年1月以来连续22个月上涨。

　　融360报告称，19家主要银行中首套房贷款平均利率最低为基准1.100倍，最高为基准1.241倍;工、农、中、建国有四大行首套房贷款平均利率已达基准利率上浮16.4%水平。

　　虽仍在上涨，但环比涨幅已经回落，且下调贷款利率的银行数量明显增多。融360报告称，10月首套房贷款利率下调的银行数量为19家，较9月增加16家银行。融360认为，银行房贷利率高位下调一定程度上会有助于提高银行市场竞争力，扩大市场份额。