无惧楼市行情趋冷 郑州土地市场上演2014年年中盛宴

    楼市行情趋冷，开发商普遍对下半年市场信心不足，一线城市土地市场纷纷降温，而郑州则反其道而行之，土地市场不冷反热，年中更是迎来供需盛宴。

　　土地市场一线冷郑州意外红火

　　跨入2014年后，土地市场的供求情况整体呈现疲软趋势。根据中国指数研究院数据信息中心提供的中国主要城市土地市场交易情报，今年1-3月，全国300个城市共推出土地8697宗，推出土地面积34044万平方米，环比减少43%，同比减少4%。

　　与此同时，土地成交量也处于低位。第一季度，全国300个城市共成交土地7185宗，成交面积27299万平方米，环比减少43%，同比减少15%。其中，住宅用地2302宗，成交面积11098万平方米，环比减少39%，同比减少0.4%。

　　据中原地产研究部监测，今年6月份上半个月，20强标杆房企拿地总额仅54.85亿元，其中，仅中海地产、富力地产、招商地产有拿地举动，其他开发商上半个月拿地举动基本停滞。截至6月16日，这20家标杆房企年内累计拿地总额为1502亿元，而在2013年上半年，20大房企拿地总额则高达1977亿元。

　　郑州则表现出了不一样的行情，市场火热。据河南同策研展部数据，5月郑州土地供应面积为41.62万方，环比4月上涨84.96%。在成交方面，5月郑州成交土地高达9幅，环比4月上涨350.00%，成交土地总量大幅上涨。

　　6月5日下午，郑州更是惊现“双料”高价地。8家房企抢夺郑东新区龙湖地块，竞价21轮，最终，该地块被河南中盟地产有限公司以高达2.883亿元总价摘得，成为郑州总价高价地，并以14006.4元/平方米的楼面价和1587万元/亩的单价刷新郑州高价地纪录，溢价率达到116.3%。

　　记者从郑州国土资源局郑东新区分局了解到，7月10日郑东新区又将有两地块挂牌出让，一块为商务金融用地，一块为住宿餐饮用地，预计单价亦不会低。

　　年中土地盛宴城中村是主角

　　从供应量上来看，6月郑州拟挂牌出让6块土地，7月郑州拟挂牌出让土地为33块，其中21块土地现场挂牌出让，大多为城中村改造用地。10块土地将网拍，另有郑东新区2宗地块将挂牌出让。6、7两月郑州将出现大量新增土地供应，年中郑州土地市场或迎高峰。

　　目前，郑州老城区土地资源稀缺，而近些年城中村拆迁，为主城区提供了大量的土地资源。7月份郑州拟现场挂牌出让的21宗地块中，仅有1宗地块为储备用地，其他地块均为城中村改造用地。郑州城中村改造用地目前是主城区土地的主力来源，未来，城中村改造项目将占据房源主力。

　　2014年5月22日，郑州首块网拍土地——郑政出〔2014〕46号(网)土地成功在网上售出，自此，郑州土地拍卖进入网拍新时代!

　　继5月郑政出〔2014〕46号(网)土地试水网拍之后，6、7两月，将有15宗地块通过网络拍卖形式出让，6月，5地块将在25、27两日进行网拍；7月10日，通过网络拍卖形式挂牌出让的地块共有10宗，均为航空港区安置房用地。年底土地拍卖或将全部实施网拍形式。

　　2014年4月下半月以来，多个城市土地拍卖不景气，广州、济南、苏州、杭州、南京、武汉、天津等城市流拍地块显著增加，底价成交成为主流，溢价率、楼板价较高地块似乎已绝迹。

　　业内人士肖先生认为，房企上半年业绩不佳，促销动作频繁，资金链吃紧，这会在一定程度上影响房企的拿地策略。但作为省会城市，郑州土地市场复苏是必然的事情，热点区域土地仍然会创下高价。

　　正商成上半年头号“地主”

　　对于品牌房企而言，低迷期或许也是机遇所在。业内人士认为，土地市场低迷期也是房企“抄底”拿地的好时机，土地市场的遇冷只是短期的、阶段性的，未来优质地块仍会受到热捧，而随着货币政策从“微调”宽松转向定向宽松，楼市回暖会重新带动土地市场回温，而房企为未来长期发展进行土地储备甚至会使一些城市的土

　　地市场早于楼市率先回温

　　回顾2014年上半年的土地市场，正商无疑成为了最大的“地主”。

　　2014年元月，正商早早“打响”了在郑州土地市场攻城略地的“第一枪”，以4.43亿元斩得二七区魏庄西街附近124.55亩土地，绝大部分土地为住宅用地，也有部分商务金融用地，同时顺带拿了一小块“街巷用地”。

　　此后不足一个月，正商转向郑州北城“开火”，在惠济区香山路附近拿下5块地，再掷购地款9.27亿元。其中，住宅用地281.2亩，批发零售用地54.5亩。

　　5月28日，二七区再度推出10宗土地，正商8.3亿揽下其中6宗，累计8.3亿元。地块位于航海路碧云路、三峡路、科技路等路段附近，累计166.11亩。除了107.8亩为纯住宅用地，剩余地块为商服或商服住宅地块。

　　今年前5个月，正商于郑州市区（五区）累计拿地626.4亩，共耗资22.0366亿元，清一色城中村改造地块。尽管城改地的价位已经不比往昔（2012年祥云路附近约350万/亩，而今610万元/亩），但是正商仍爽快掷资拿地。

　　据不完全统计，2012年正商在郑州土地市场投入16.4396亿元；2013年，正商耗地款16.96亿元；今年前5个月，正商就投入了22.04亿元。最近两年半的时间里，正商于郑州累计投入55.4362亿元。