郑州商业地产问题频现 业内：开发商定位成关键节点

商城的蜕变与进化——同质化下的商业地产运作对策

“首届中部（郑州）商业地产公开课”本月26日启幕

产业链脱节、定位不准确、运营能力缺失、开发商不专业以及急于变现的短视思维……在商业地产领域，这些最常出现的问题如今同样在郑州“露脸”，如何把握住未来巨大的市场空间，解决好当前问题无疑是重中之重。作为第二十六届郑州住交会的重磅活动，将于本月26日举办的以“商城的蜕变与进化——同质化下的商业地产运作对策”为主题的“首届中部（郑州）商业地产公开课”，将对以上问题答疑解惑。

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公开课【讲师团队】

刘晓兰 三益佳柏资产管理有限公司董事、亚太商业不动产学院学术委员会副主任

作为国内首批涉足商业地产开发企业的高层，经历了项目土地获取、前期市调、规划、定位、开发建设、销售、招商、经营管理、融资、资本（上市）等全程的各个阶段，十余年的商业地产历练，让其被誉为“商业地产一姐”。

张蕊 三益佳柏资产管理有限公司副总裁、招商中心总经理

她在购物中心招商、租务协调、招商管理方面拥有全面而丰富的招商及项目管理经验，曾先后参与或主持过N家购物中心或综合体的前期项目定位、招商管理及后期运营工作。

袁威 三益建筑设计有限公司院长助理、副总建筑师

他是上海市建筑学会商业地产专家委员会专家委员，中购联专家委员。拥有丰富的商业地产设计与研发管理经验，通过结合国际上最新商业运营管理模式及国内商业地产的实际发展趋势，引入崭新产品设计与研发思路，为商业项目达成最佳产品投放方向提供完善的技术保障体系。

【问题频现】 产业链脱节、急于变现的短视思维，增加项目风险

面对商业地产蕴含的巨大利益，众多开发商怦然心动，星级楼宇、城市综合体等商用物业不断产生，同时个别项目由于专业性缺乏面临难以解决的风险。

有业内人士告诉记者，位于郑州市中心的某城中村改造项目，一家开发住宅的开发商，第一次“吃螃蟹”做城市综合体。在商业地产的开发思路上，依旧按照住宅开发的惯有套路，前期定位不准确，找了一家不懂、对商业地产不甚了解的设计单位，没有统筹考虑复杂的商业变量和各个阶段的关系，仅仅是满足了经济指标，导致开发出来的产品问题百出。比如，商业临街展示面太小、出入口设置有问题、商业内部动线复杂、功能组合业态配置紊乱，招商和运营自然是难上加难，需要花大力气进行设计优化。

同样在郑州，一开发了多个城中村改造项目的房企，每个项目均由相当大的商业体量。但如今，这些占据良好位置且曾引发销售热潮的商业中心均不温不火，市场人气愈发低迷。多位专家表示，其原因则在于开发商“变现的短期价值”作祟，缺乏专业的运营力进行市场培育。

在三益中国院长高栋看来，在眼下的商业地产服务领域，商业地产专业分工、产业链良性生存受到普遍漠视，链条上的各合作方对公共规则不是共筑，而是蚕食。由此导致产业整体运行效率低下、不确定的人为因素不断增加商业地产经营风险和试错成本。

“比如说定位公司，在商业地产领域顾问非常重要。”高栋分析说，商业地产是个很复杂的产业链，定位、设计、招商、运营是一个整体，四者不能脱节。目前商业地产很多暴露的问题就是线路的脱节，例如商业定位与设计脱节、招商运营与设计脱节、商业地产开发各节点时间脱节。