楼市监管趋严融资渠道紧缩 中小房企面临“生死关”

　　房企融资成本日益增长。7月12日，雅居乐集团控股有限公司公告，宣布该公司本金总额为2亿美元的优先票据发行。2018年票据发行的本金总额为2亿美元，扣除包销费用、佣金及其他估计开支后，此次票据发行所得款项净额将约为1.98亿美元，发售价将为2018年票据本金额的100%，且票据将按年利率8.5%计息，每半年派息一次，自2019年1月18日起每年于1月18日及7月18日支付前期利息;7月11日，融信中国控股有限公司公告披露，公司拟发行于2021年到期的额外2.25亿美元的8.25%优先票据，且将与于2021年到期的4.25亿美元的8.25%优先票据合并及构成单一系列。

　　就整体融资形势而言，据同策研究院监测，6月债权融资额为499.75亿元，占房企融资总量的98.60%，环比上月债权融资所占总融资额百分比(99.75%)下降1.15个百分点;股权融资额为7.10亿元，占总融资金额比重为1.40%，环比上月股权融资所占总融资额百分比(0.25%)上升1.15个百分点，除华夏幸福间接全资子公司的一笔境内再融资，其余均为港股上市公司执行股票期权计划。

　　融资成本方面，在已披露的数据中，6月融资成本最低的一笔是万科于2018年6月29日发行的2018年度第二期超短期融资券，发行金额为20亿元，利率为4.25%。此外，万科发行的第一期超短期融资券的利率为4.6%。其次，招商蛇口面向合格投资者发行了第二期公司债券，品种一实际发行规模为人民币18.4亿元，最终票面利率为5.25%，品种二实际发行规模为人民币21.6亿元，最终票面利率为4.97%。融资成本最高的是阳光城于2018年6月7日发行的10亿元2018年度第一期中期票据(永续中票)，利率为8%。由此可见，市场化融资渠道融资成本较高，普遍为5.5%-7.5%。

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为，虽然海外融资成本明显上涨，还要叠加汇率的波动，但房企在资金压力下，对融资的需求量依然非常大。随着信贷市场的调控持续，房地产企业在其他渠道融资的需求持续大涨。现在看，2018年，房地产企业最重要的工作将是降低杠杆率。

　　层层“紧箍咒”加码

　　中原地产首席分析师张大伟表示，今年以来，房地产企业销售业绩虽然持续向好，但随着监管层严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场，房企资金压力不断加大。在规模化竞争格局背景下，房地产企业对资金的需求更加迫切，海外发债成为房企短期融资渠道的主要选择。

　　然而，6月以来，层层监管加码，让房企融资渠道变得更为“拥挤”。

　　6月27日，国家发改委召开新闻发布会宣布，房企境外发债不得投资境内房地产项目、补充运营资金，仅限于归还存量外债。6月28日，住建部等七部委联合开展治理房地产市场乱象专项行动，直指房企“违规销售”，销售回款到位速度或受影响。而在此之前，已有十余家房企发债中止，品种包括小公募和私募，涉及金额超过500亿元。

　　“现在看，2018年，房地产企业最重要的工作将是降低杠杆率。”张大伟坦言。

　　张大伟具体指出，今年以来，共有338只债券取消或中止发行，涉及金额高达2161.79亿元，其中共有52家上市公司取消或中止了58笔信用债(企业债、公司债、中票、短融)发行，合计涉及金额384.5亿元。

　　而其中有多笔是房地产的融资，根据与中原地产研究中心统计数据显示，截至2018年前5月，房地产企业海外资本市场融资数据达到了71笔,293.72亿美元，同比2017年1-5月的31笔127.85亿美元上涨幅度达到了130%。

　　1-6月份，房地产企业销售业绩涨幅逐渐放缓，而随着资金压力的加大，融资需求上涨。在规模化竞争格局背景下，房地产企业对资金的需求更加迫切。记者梳理包括58同城、赶集网和安居客看到，目前因为调控措施多样，很多城市主要地区的房价相对平稳。平稳则交易量会趋于稳定，“随着监管层严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场，房企融资难度越来越大。”张大伟说。

　　中小房企“生死关”

　　新城控股副总裁欧阳捷认为，当前，防范债务风险仍是必须打赢的一场战役，维持房地产流动性适度偏紧将是政策新常态。在上述背景下，房企融资不会轻松。

　　欧阳捷观察到，中小房企事实上已经失去了更多传统金融渠道的支持，也没有发债的可能性，除了销售回款、部分信托和高利贷，几乎丧失了融资能力。

　　从银行人士那里验证了欧阳捷的说法。该人士表示，目前开发商在银行这里获得贷款非常难。“要求地产前100强准入，不过就算批了也不见得有规模。”

　　张大伟认为，从资金情况看，目前房地产企业的资金压力相比2015-2016年有非常大幅度的收紧。从各地楼市调控看，预计房企的资金还会受到继续的压力，这种情况下，发债等渠道还有可能继续收紧，对房企来说，2018年将是房企最近4年资金压力最大的一年。