楼市监管趋严融资渠道紧缩 中小房企面临“生死关”

　　“现在房企融资环境非常严峻。我们公司一个星期借了10个亿，但都是小额度高成本的短期过桥借贷。有的是两三千万一笔，有的是一两个亿一笔。但成本都很高，有些成本已经高达15%，并且设置了严苛的还款条件。如果逾期，借款方可以变卖抵押物。”一家中小房企融资负责人称。

　　随着监管层严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场，房企融资难度越来越大。尤其是中小房企，面临严峻的生存环境。

　　据统计，今年5月房企共完成融资金额451.17亿元，这一规模比去年4月769.12亿元的融资规模减少了41.34%，融资总额创下近一年以来的最低额。一些房企正在或拟发行的债券、资产支持计划，开始主动收缩融资规模或终止了发行。据申万宏源统计，今年房企约有总计近2000亿到期的房企债务。而三四季度将迎来高峰，在债务到期大潮到来之际，房企融资规模却出现收缩，考验着开发商的资金安全。

　　同策研究院研究员陈朦朦认为，房企融资渠道紧缩，监管趋严，融资情况不容乐观。具体来看，6月房企融资金额虽较上月呈现较大幅度的上升，但多为已过审公司发行的第二期、第三期公司债券，发债仍面临严峻考验;另外，6月境内银行贷款融资金额继续上涨，信托贷款金额略有下降，融资金额分别位于本月第二、第三，这意味着在发债难度增加的情况下，房企只能通过贷款方式寻求融资。

　　债务高峰来袭

　　实际上，这一波债务压力可以追溯到3年前。

　　在2015至2016年的楼市热潮中，房企纷纷加大了发债力度，通过公司债等形式补充流动资金。但进入2018年之后，由于部分三年期以内的债务到期，偿债高峰期也悄然而至。

　　多位业内分析师表示，从房企债务端来看，典型上市房企存量债务期限大多为2年-3年期，因此，过去两年发行的大规模债务融资将在明后年集中兑付。届时，若销售回款难以到位，将有一些房企会被迫退出房地产市场。

　　尽管从政策环境上看，房企融资环境的收紧仍在持续，但在资金压力之下，房企还在努力想办法解决“钱”的问题，抓紧窗口期进行融资。数据显示，上半年融资规模同比上升的企业共有50家，占比将近60%。

　　根据不完全统计，今年上半年，典型房企融资总额为5830亿元，同比减少4.9%。但克而瑞分析指出，由于去年同期恒大引入战略投资者融资较大，并发行大量境外债券来替换原有的债券，从而导致去年上半年房企融资总量激增。如果将恒大的影响忽略就会发现，今年上半年融资总额为5679亿元，同比增长9.7%。

　　从结构上看，今年上半年房企融资结构基本延续了2017年的变化趋势。其中境内债权融资占比为57.7%，占比仍然最高，较2017年全年继续下降了2个百分点。境外债权融资比例则进一步上升了近11个百分点，达到了34.3%，据不完全统计，2018上半年典型房企总共发行境外债券合人民币850亿元，已经超过了2017年全年的783亿元。此外，资产证券化融资占比则略微增长了1个百分点。

　　而接下来的时间里，偿债高峰还将持续。广发证券房地产分析师乐加栋预计，2018年—2019年，样本房企债务兑付数量是未来几年的高点，兑付规模将分别高达3375亿元和4474亿元。

　　近六成房企融资总额增加

　　根据不完全统计，今年上半年，典型房企融资总额为5830亿元，同比减少4.9%。但克而瑞分析指出，由于去年同期恒大引入战略投资者融资较大，并发行大量境外债券来替换原有的债券，从而导致去年上半年房企融资总量激增。如果将恒大的影响忽略就会发现，今年上半年融资总额为5679亿元，同比增长9.7%。

　　从结构上看，今年上半年房企融资结构基本延续了2017年的变化趋势。其中境内债权融资占比为57.7%，占比仍然最高，较2017年全年继续下降了2个百分点。境外债权融资比例则进一步上升了近11个百分点，达到了34.3%，据不完全统计，2018上半年典型房企总共发行境外债券合人民币850亿元，已经超过了2017年全年的783亿元。此外，资产证券化融资占比则略微增长了1个百分点。

　　2018年上半年典型房企新增债券类融资成本为5.90%，较2017年全年下降0.30个百分点。与前述相似，如果将恒大的影响去除，上半年境外债券融资成本与2017年持平。

　　融资成本日益上涨

　　今年1-6月，房地产企业销售业绩涨幅逐渐放缓，而随着资金压力的加大，融资需求上涨。在规模化竞争格局背景下，房地产企业对资金的需求更加迫切。

　　根据WIND数据统计，截止到7月13日，今年内地房企发行的海外债券达86只，计划发行总额合计为720.07亿元，与2017年同期的207.54亿元相比增幅达246.95%;根据WIND数据统计，截止到7月13日，今年房地产企业在内地发行债券达566只，发行金额为4559.95亿元，较2017年同期上涨146.23%。2017年同期，房地产企业发行债券188只，发行金额为1851.88亿元。

　　房企融资成本日益增长。7月12日，雅居乐集团控股有限公司公告，宣布该公司本金总额为2亿美元的优先票据发行。2018年票据发行的本金总额为2亿美元，扣除包销费用、佣金及其他估计开支后，此次票据发行所得款项净额将约为1.98亿美元，发售价将为2018年票据本金额的100%，且票据将按年利率8.5%计息，每半年派息一次，自2019年1月18日起每年于1月18日及7月18日支付前期利息;7月11日，融信中国控股有限公司公告披露，公司拟发行于2021年到期的额外2.25亿美元的8.25%优先票据，且将与于2021年到期的4.25亿美元的8.25%优先票据合并及构成单一系列。

　　就整体融资形势而言，据同策研究院监测，6月债权融资额为499.75亿元，占房企融资总量的98.60%，环比上月债权融资所占总融资额百分比(99.75%)下降1.15个百分点;股权融资额为7.10亿元，占总融资金额比重为1.40%，环比上月股权融资所占总融资额百分比(0.25%)上升1.15个百分点，除华夏幸福间接全资子公司的一笔境内再融资，其余均为港股上市公司执行股票期权计划。

　　融资成本方面，在已披露的数据中，6月融资成本最低的一笔是万科于2018年6月29日发行的2018年度第二期超短期融资券，发行金额为20亿元，利率为4.25%。此外，万科发行的第一期超短期融资券的利率为4.6%。其次，招商蛇口面向合格投资者发行了第二期公司债券，品种一实际发行规模为人民币18.4亿元，最终票面利率为5.25%，品种二实际发行规模为人民币21.6亿元，最终票面利率为4.97%。融资成本最高的是阳光城于2018年6月7日发行的10亿元2018年度第一期中期票据(永续中票)，利率为8%。由此可见，市场化融资渠道融资成本较高，普遍为5.5%-7.5%。

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为，虽然海外融资成本明显上涨，还要叠加汇率的波动，但房企在资金压力下，对融资的需求量依然非常大。随着信贷市场的调控持续，房地产企业在其他渠道融资的需求持续大涨。现在看，2018年，房地产企业最重要的工作将是降低杠杆率。

　　层层“紧箍咒”加码

　　中原地产首席分析师张大伟表示，今年以来，房地产企业销售业绩虽然持续向好，但随着监管层严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场，房企资金压力不断加大。在规模化竞争格局背景下，房地产企业对资金的需求更加迫切，海外发债成为房企短期融资渠道的主要选择。

　　然而，6月以来，层层监管加码，让房企融资渠道变得更为“拥挤”。

　　6月27日，国家发改委召开新闻发布会宣布，房企境外发债不得投资境内房地产项目、补充运营资金，仅限于归还存量外债。6月28日，住建部等七部委联合开展治理房地产市场乱象专项行动，直指房企“违规销售”，销售回款到位速度或受影响。而在此之前，已有十余家房企发债中止，品种包括小公募和私募，涉及金额超过500亿元。

　　“现在看，2018年，房地产企业最重要的工作将是降低杠杆率。”张大伟坦言。

　　张大伟具体指出，今年以来，共有338只债券取消或中止发行，涉及金额高达2161.79亿元，其中共有52家上市公司取消或中止了58笔信用债(企业债、公司债、中票、短融)发行，合计涉及金额384.5亿元。

　　而其中有多笔是房地产的融资，根据与中原地产研究中心统计数据显示，截至2018年前5月，房地产企业海外资本市场融资数据达到了71笔,293.72亿美元，同比2017年1-5月的31笔127.85亿美元上涨幅度达到了130%。

　　1-6月份，房地产企业销售业绩涨幅逐渐放缓，而随着资金压力的加大，融资需求上涨。在规模化竞争格局背景下，房地产企业对资金的需求更加迫切。记者梳理包括58同城、赶集网和安居客看到，目前因为调控措施多样，很多城市主要地区的房价相对平稳。平稳则交易量会趋于稳定，“随着监管层严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场，房企融资难度越来越大。”张大伟说。

　　中小房企“生死关”

　　新城控股副总裁欧阳捷认为，当前，防范债务风险仍是必须打赢的一场战役，维持房地产流动性适度偏紧将是政策新常态。在上述背景下，房企融资不会轻松。

　　欧阳捷观察到，中小房企事实上已经失去了更多传统金融渠道的支持，也没有发债的可能性，除了销售回款、部分信托和高利贷，几乎丧失了融资能力。

　　从银行人士那里验证了欧阳捷的说法。该人士表示，目前开发商在银行这里获得贷款非常难。“要求地产前100强准入，不过就算批了也不见得有规模。”

　　张大伟认为，从资金情况看，目前房地产企业的资金压力相比2015-2016年有非常大幅度的收紧。从各地楼市调控看，预计房企的资金还会受到继续的压力，这种情况下，发债等渠道还有可能继续收紧，对房企来说，2018年将是房企最近4年资金压力最大的一年。

　　不过，欧阳捷认为，大房企的发债依然没有关门，尽管主要是防范房企债务违约，但实际上为房企注入了流动性，显示出并非所有房企融资都难，资源仍然会向大房企和优势房企集中，包括有限的银行贷款额度会优先倾斜大房企，基金寻求与大房企的并购合作，战略投资者参与房企股权融资，大小房企融资“难”不能一概而论。

　　张大伟的判断是，中小房企将面临“生死关”。在2017年的国内房地产调控周期内，全国已经有110多个城市出台了超过270多次调控政策，部分城市房地产调控已经逐渐开始影响房企销售。龙头房企压力不大，但市场的中小房企在2018年将面临全面困境，预计2018年将还会出现多宗股权融资，中小企业被兼并。

　　另外，值得注意的是，企业外债的重大改革限制了境外发债投资境内房地产，房企寻求境外融资难度系数继续攀升。同策研究院数据显示，2018年6月房企融资仍以人民币为主，美元次之、港元第三。外币融资总额在4月份大幅上升、5月大幅下降的情况下，6月呈持续下降趋势，环比5月外币融资总额93.24亿元下降51.62%，仅占比融资总额8.9%。其中，美元融资总额43.01亿元人民币(6.5亿美元)，环比上月美元融资金额92.11亿元人民币下降53.31%;港元融资总额为2.10亿元人民币(2.49亿港元)，占比0.41%;6月没有以新加坡元为货币单位的融资行为。由此可见，外币融资与上月相比绝对值、占比均呈大幅度下降。

　　在融资愈发艰难之下，创新融资方式在6月呈多样化，除了典型的与金融机构合作寻求贷款支持，房企还通过发行短期债券、债权或收益权转让以及设立资产支持专项计划进行融资。值得一提的是，6月金科股份发行的2018年度第一期资产支持票据所募集的资金已全部到账，募集金额为16亿元;另外，在租购并举的政策环境下，ABS/REITs类产品亦有所发展。此前保利、碧桂园、越秀等企业都已申请发行住房租赁类REITs产品，7月5日，由恒大发行的资产支持证券-ABS产品“中联前海开源-恒大租赁住房一号第N期资产支持专项计划”通过了发审会，未来将在上交所发行。

   （房掌柜整理来自21世纪经济报道、中国产经新闻报、中国网财经）