央企招商蛇口千亿之后 商业发力下首试地产基金财技

　　前11月，千亿房企俱乐部首次从2016年以来的12家扩充至14家，其中就包括央企招商蛇口。12月8日傍晚，招商局蛇口工业区控股股份有限公司发布11月销售情况公告。

　　期内，招商蛇口实现签约销售面积48.22万平方米，同比减少27.15%，实现签约销售金额138.78亿元，同比增加38.63%。由此，1-11月，招商蛇口累计实现签约销售面积505.25万平方米，同比增加20.68%;签约销售金额1026亿元，同比增加56.23%。在吸收招商地产重组上市后第二年，招商蛇口终于完成了它的第一个千亿销售。

　　按照公司年初定下的目标，招商蛇口已提前完成任务，并基本保证了这家老牌房企在竞争日益激烈的房地产行业“不掉队”的局面。与此同时，在土地获取方面，今年来以，招商蛇口也保持了积极的态势。

　　据观点地产新媒体不完全统计，加上11月最新获取的3个项目，截至11月末，2017年招商蛇口已新增44个项目，付出总地价约790亿元，占前11月销售规模的77%，维持了较高的拿地力度。可以对比的是，2016年全年，招商蛇口共获取27宗项目。

　　另外，三季报显示，招商蛇口三季度末净负债率52.1%，虽然杠杆水平较2016年末提升33个百分点，但仍处于行业内较低水平。有业内人士预计，这一比例伴随公司规模扩张仍有适度上升空间，不过资产负债率将保持75%以下。

　　顺利实现千亿之后，如何应对随之而来的行业天花板，除了房地产开发和销售加码外，招商蛇口正在寻找利润新的增长点，从11月的表现来看，商业地产成为其重要的发力点之一。以同样在11月迈进千亿俱乐部的新城控股为例，该公司早在去年就提出“住宅+商业”双轮驱动的发展模式。

　　事实上，招商蛇口手上也持有大量商用物业。根据该公司2016年年报显示，招商蛇口拥有可出租面积239.11万平方米的投资性物业，包含公寓、别墅、写字楼、厂房、商铺及商业中心等多种业态，其中写字楼体量最大，可出租面积45.38万平方米，累计已出租面积440.26万平方米。

　　由此，为盘活手中大量的存量资产，招商蛇口首次试水地产基金，企图通过地产基金模式实现写字楼的轻资产运营。11月27日，招商蛇口宣布与太盟投资集团按1:4的出资比例设立地产基金，基金规模为人民币16亿元，招商蛇口全资子公司之全资子公司利邦控股认缴出资3.2亿元，占股20%。

　　与此同时，地产基金在境外协议转让形式收购招商蛇口持有的上海招商局大厦、上海招商局广场及北京招商局大厦相关的股权，交易总对价约计50亿元。

　　在其他自持物业上，招商蛇口的资产证券化动作也同样开始。12月1日，招商蛇口首单储架式长租公寓CMBS计划获批，发行总额60亿。公开资料显示，到2020年，该公司其旗下壹栈、壹间、壹棠三大品牌长租公寓的规模也将从目前的1.3万间扩张至10万间。

　　据招商蛇口总经理许永军此前透露，目前公司正在推进各大业务板块之间与金融的协同发展，将借助招商局集团金融板块的资源来实现。除此以外，公司已经制定了轻资产模式发展规划，未来尽可能减少自有资金投入。

　　的确，大量的商业项目入市背后是巨额的沉淀资金，不可避免的是，招商蛇口营收和净利润也随之下降。据该公司三季报数据显示，招商蛇口2017年前三季度营业收入约为296.86亿元，同比减少27.89%;归属于上市公司的净利润约为37.18亿元，同比减少33.73%。