房地产融资再念“紧箍咒” 双重压力房企开启分化模式

  除了银行业，房企另一主要融资方式——信托，也同样被收了口。记者从银监局了解到，近日银监会已下发《2017年信托公司现场检查要点》，将违规开展房地产信托业务列入2017年信托公司现场检查要点。“这份文件直指信托公司开展的‘拿地融资’业务，这对房企的融资会造成不小影响。”河南银监局一位人士表示。

  事实上，涉房融资的收紧，从今年春节后就已开始逐步显露，而从5月陆续开始的新一轮收紧，更是范围大、势头猛。

  4月7日，银监会发布《关于提升银行业服务实体经济质效的指导意见》，严禁资金违规流入房地产市场，严厉打击“首付贷”等行为。此后，银监会主席郭树清也表示，要合理控制房地产融资业务增速，有效防范集中度风险，严禁银行资金违规流入房地产领域。

  多位银行人士向记者反映，近期银监会开展“三违反、三套利、四不当”专项治理工作，将银行资金是否违规流入房企作为检查重点，这在很大程度上对房企从银行渠道融资产生了影响。

  “例会上的指导是，涉房贷款要做到同比同降，环比环降。前几日新的指导是新增贷款总额里与房地产有关的贷款不能超过三成。”一家商业银行贷款部人士陈先生表示。据其透露，一些城商行甚至提出每月个人按揭贷款余额不能有新增，使部分房贷申请者的贷款迟迟没有放款。

  陈先生坦言，过去个人按揭贷款，是银行最为优质的业务，如今很多银行却不爱做这一业务。“一些不良贷款通过这一渠道进入房贷市场，增加了银行的坏账率。如今顶层要求对涉房融资严格把控，银行成本增加，暂时放弃也是有可能的。”

  除了银行、信托外，房企另一主要融资渠道债券融资，如今也开始大幅下滑。Wind数据显示，2017年1月至6月13日，房企债券发行规模1474.31亿元，比2016年同期的6098.07亿元，减少了近76%。“这轮融资收紧极为明显，按照目前的情况看，持续时间会相当长，企业生存压力会直线上升。”韩先生说。

  房企融资成本快速增长

  据克尔瑞发布的数据显示，今年5月，108家房企新增融资额为579.69亿元，同比下跌45.3%。融资结构中，银行贷款环比下降29.67%；房企的票据、债券发行额环比下降49.9%；同期海外发债额为零。

  一位地产人士表示，近期房地产企业融资成本已超越同期银行贷款利率，部分融资渠道成本甚至突破8%。如在发债上，2016年9月前，房企发行的债券利率多在4%左右，而到了今年年初，这个数字就增长到5%左右，进入5月份，融资的资金成本则已接近6%。“一些AA+级房企发债的票面利率则突破6%，永续贷的起始利率则接近7%。”

  数据显示，在2016年10月楼市全面进入调控前，房企公司债、企业债、中期票据、短期融资利率分别在3.7%、4%、3.6%和3.1%左右。但进入今年6月之后，公司债、企业债、中票和短融的利率已分别达到6.09%、5.8%、5.77%以及5.42%，四大融资渠道票面利率全面快速上涨。

  “8%左右，算是比较正常的，有部分房企的融资成本，已超过10%。”一位私募基金经理对记者表示，对于一些中小房企来说，由于融资渠道极少，会通过私募基金的方式来融资，这种融资方式的成本甚至达到15%。“出于避险考虑，现在很多私募不再做房企业务，这一块儿的比例正在下降，但融资成本还在上升。”该私募基金经理表示。

  多位河南地产人士向记者表示，目前河南市场的房企融资成本，普遍在6%~8%。但由于去年底今年初，几家本土地产公司赶在调控前通过公司债、ABS等方式获得超百亿融资，因此主要地产公司目前在融资成本上还没有明显上升。“涉房融资严控非常明显，但因为现在还有不少个人按揭没有放款，几个郑州本地的项目也将交付，所以融资的压力还能接受。公司也打算继续坚持一段时间，看看融资收缩的趋势，再考虑发债或其他方式来融资的问题。”一家本土大型地产公司财务相关负责人向记者表示。

  但并不是每家房企面对融资成本的高涨，都能如此“淡定”。就在上个月，郑州一家主攻下游三四线市场的房企，就因融资成本过高等原因，出现了股东撤出的情况。虽然目前其在多地的项目仍在继续进行开发，但该公司一位负责人直言这些项目结束后，公司将会直接退出市场，因为“运营成本太高，继续做下去的意义已经不是太大”。

  双重压力房企开启分化模式

  融资的收紧和成本加大的双重压力，也使市场上的房企开始因“如何继续”的问题，出现了两极分化的格局。

  与上述准备退出市场的房企类似，快速清理库存、回收资金、退出市场，就成为部分中小房地产企业面对融资收紧所做出的选择。