房地产融资再念“紧箍咒” 双重压力房企开启分化模式

  “风险大”，是这些企业着急逃离的主要原因。王先生坦言，对于中小开发商而言，本身融资渠道非常狭窄，经历过去年调控后，企业主对未来发展心存担忧，因此遇到此轮严控，立刻选择出手。“他们认为这几年土地、房屋的增值足以回本了，早些离开或许是好事。”

  对于一些资质好、信誉高的房企来说，则普遍通过自身能力，挖掘新的融资渠道。近日万科公告，将通过与招商资本、长江招银共同设立两只专业商业地产**基金，用于**万科及其下属控股公司所持有的42项商业地产项目，尝试基金运作。

  此外，近两年较热的“资产证券化”也是一些房企的试水方式。去年，建业就推出建业物业资产支持专项计划，该计划发行总规模9亿元，存续最长期限5年，成为全国首单非上市企业的物业费收费权资产证券化产品。而在不久前，泰禾集团也发布公告称，拟开展物业资费资产证券化，并通过专项计划发行资产支持证券进行融资，拟发行的资产支持证券规模不超过5亿元，主要用于公司补充营运资金。

  “无论是基金还是资产证券化，一方面继续抓住了轻资产化这一房企转型方向，另一方面也变相为企业创造了新的融资渠道。”卓创咨询分析师刘先生认为，随着市场的整体调控和下滑，房企除了面对融资难题外，还要面对高债务带来的压力。对于本土房企来说，想度过“资本荒”，最佳方式是根据城市项目情况实现快速销售、回笼自有资金。此外，无论在拿地还是开发建设的过程中，企业也需要寻求更多的合作，以降低风险和成本。

  事实上，省内不少地产企业，已开始寻求外界合作。王先生称，河南房企的特点是土地储备大、旧城改造项目多，但面临的资金压力也都不小。如美盛的陈寨项目、名门的旧城改造项目费用，都是数十亿元计的成本。因此企业选择联合碧桂园、恒大、富力等资金流充沛的企业进行开发，既减轻了企业融资压力，资金效率也会大幅提高。“还可通过这些全国房企品牌来提升区域价值，达到一种多赢。”

  值得注意的是，2018年、2019年两年，房企境内相关债务将集中到期，其兑付规模将分别达到3375亿元和4474亿元，这一压力伴随着楼市调控进程的持续推进，将使房企在融资、**、销售等方面都受到一些影响，甚至导致部分企业信用风险的暴露。对此刘先生认为，未来一段时间，房企将会面临比现在更大的资金问题，因此不少中小房企，将会加快退出市场或被兼并重组的速度。但对于大型房企或现金流比较充裕的房企，则需在寻求新融资渠道的同时，抓紧挖掘物业、长租业务、地产金融等板块的扩展和探索，来寻求多元化转型和企业新的利润增长点。