郑州商业存量持续走高 二七区办公物业成交量超郑东

“我们没看到任何理由能阻止投资持续向下的趋势，因此，希望所有的企业做好长期的思想准备。”任志强说。

人居环境突出，高新区置业热火

11月90㎡以下刚需产品全市成交占比46.34%，较10月上涨2.62%，90~120㎡首改产品环比上涨1.75%。从近两年成交可见，首次置业以及首次改善类产品成交套数占比首次低于70%。11月全市各面积段产品除再改类产品其余产品成交均价均有所下降，140~180㎡再改类产品均价环比上涨2.42%。

11月商品住宅区域价格成交前三分别为郑东新区11838元/㎡ ，惠济区10883元/㎡，金水区10515元/㎡，惠济区10125元/㎡ 。

在板块方面，成交量最大的是高新区板块7.69万平方米，成交均价最高板块为国贸板块14460元/㎡。成交面积前三板块为高新区板块、冉屯路板块、东南板块。

高新区板块成交产品集中在面积在120~140㎡、单价在5000~7000元/㎡的产品，主要来自公园道1号、翰林国际城大量备案；冉屯路板块成交产品多集中在90~120㎡，5000~7000元/㎡单价段内，主要来自正商金域世家项目备案；东南板块成交产品集中在90㎡的7000~9000元㎡，主要来自阳光城项目备案。

11月共计16个项目开盘，其中5个新盘项目入市，其中万科城项目开盘当日去化率达93%。

商业存量走高，风险持续增加

受整体市场影响明显，商业市场存量持续走高，以价换量成为主要营销手段。

11月商业市场供应16.75万方，环比上涨45.53%，成交5.80万方，环比上涨30.41%，供求比2.89。成交5.80万㎡，环比上涨30.41%，成交均价17169元/㎡，环比上涨11.73%。自2013年12月商业成交大幅下降后， 2014年商业物业成交均价一直处于震荡期，最高达22957元/㎡。11月商业成交价格为17169元/㎡，商业市场受整体市场影响明显，以价换量成为主要营销手段，主力成交项目名门国际中心（1.04万㎡，7736元/㎡）。

而郑州市商业成交金额排名前三项目为名门国际中心、正弘蓝堡湾、金水万达中心。

郑州市商业去化速度较慢，截至2014年11月，商业存量达360.20万㎡，商业存量持续走高，去化压力较大。

目前，全国商业地产都面临着高库存、泡沫化、高空置率的隐忧。这一轮“商业地产热”是起始于2011年——时点恰恰与楼市新“限购”政策实施的时间相一致——这并不是巧合，而是因为调控，一部分开发商转向不限购的商业地产。

有专家指出，商业地产市场已呈现出比较严重的泡沫。主要表现在三个方面：一是开发销售环节，库存高，潜在供应量巨大；二是招商环节，招商难，空置率高；三是经营环节，商户经营难，开发商回报率低。而很多新晋商业地产开发商由于人才储备、运营经验不足，后期操作风险迅速增加。

二七区办公成交量超越郑东

近一年办公物业始终处于供过于求的状态，成交量疲软；11月份办公成交主要集中在二七区和郑东新区，分别成交为4.03万㎡和2.68万㎡，占郑州市办公总成交的72%。

11月办公市场供应11.70万方，环比下降50.15%；成交9.37万方，环比上涨38.19%。 11月办公市场成交9.37万㎡，成交均价9966元/㎡，环比下降5.34%，主要因为绿地滨湖国际城大量低价备案拉低整体价格。

11月份办公成交主要集中在二七区和郑东新区，分别成交为4.03万㎡和2.68万㎡，占郑州市办公总成交的72%。11月份办公物业成交均价为9966元/㎡，环比下降5.34%，同比下降18.90%，主力成交项目为绿地滨湖国际城（2.76万㎡ ，8730元/㎡）、瀚海北金（0.43万㎡， 11400元/㎡ ）、建正东方中心（0.38万㎡， 10624元/㎡ ） 。

郑州市办公整体去化速度较慢，2013年办公项目集中入市导致存量大幅攀升，截止到2014年11月郑州市办公存量为249.33万㎡。11月办公物业成交均价排名前三区域为郑东新区13520元/㎡，管城区9779元/㎡，惠济区9358元/㎡。