恒大集团负债率居高不下 现金流紧张等问题引发担忧

据《时代周报》，2014年巴西世界杯激战正酣，一则“恒大冰泉出口28国”的广告，在中国的赛事直播平台—CCTV等媒体铺天盖地地播出。恒大集团又一次为推广旗下的这一快消新产品而砸下巨资。与此同时，不那么引人注目的是，一些国际媒体如TIME、Financial Times的网站，也在赛事期间刊登了恒大足校的图片报道。种种迹象显示，这一地产巨头正试图将自己的影响力延伸到国际。

“砸钱”，几乎成了恒大的代名词。恒大足球的“烧钱模式”在短短的三四年间，就带来了中国顶级联赛的“三冠”和一座亚冠冠军。恒大冰泉的推广，无疑也延续着这一模式。事实上，早在恒大地产在香港IPO一波三折之际，也是靠砸钱大举囤地，最终起死回生，成功上市。

然而，在砸钱背后，是外界从不间断的对恒大居高不下的负债率和现金流紧张问题的担忧。2012年6月，国际做空机构Citron就曾经宣称，恒大地产实际上已经“资不抵债”。整整两年后，今年6月，当恒大似乎风光无限之时，国际投行如巴克莱银行、美银美林等，不约而同地降低了恒大地产的评级。标普甚至指出，恒大地产“财务激进”，2013年总债务增长超过一倍。与此同时，恒大足球俱乐部突然宣布阿里巴巴集团入股50%，更引发了外界对恒大资金危机的猜测。

在种种质疑中，恒大集团扩张的脚步并未放缓。2014年，与大部分地产商保守态度不同的是，恒大继续高调拿地，并宣布在商业地产上的“大动作”。快消、金融、医疗等领域，都可以觅见恒大扩张的身影。

看似疯狂，却总是成功。恒大的商业逻辑看似特立独行，其实还是转型时期中国政商模式的一个典型案例。2009年，恒大孤注一掷，似有“贵人相助”，上市成功，成为全国有影响力的房地产商。不过那时，恒大地产还是走低成本开发的模式。2013年，恒大押宝足球再次获得成功，成为家喻户晓的名字。以此为背景，恒大似乎要改走“高大上”路线，在一线城市不惜代价拿地，并大举进军商业地产，叫板万达。在新一轮“跃进”中，恒大可谓四面出击。

在当下风云跌宕的商海博弈中，延续高杠杆率“砸钱”模式的恒大，其一举一动尤为引人注目。

新型城镇化的新“机会”

2013年，恒大成功迈入销售额千亿元的房地产商俱乐部大门，但这一成绩显然并不能让许家印满足。

2014年6月，许家印在内部大会上描述了恒大商业帝国蓝图，提出要打造升级版万达广场，商业资产整体规模要达千亿级。

近期，恒大拿下的几块引人注目的商业地块，处在合肥、济南、成都等二线城市。在一些地产专家看来，虽然三、四线城市的消费需求增长则有待观察。但城镇化会使一、二线城市人口继续增长。中国人民大学农业与农村发展学院副院长郑风田向时代周报记者表示，一、二线大城市与三、四线城市及中小城镇之间的发展差距是数十年间形成的，从全国来看，如果产业、就业和公共资源配置没有大的转移，恐怕在新型城镇化进行的数年中，并没有办法迅速与大城市缩小差距。他认为，接下来的数年内，每年将有1%的人口实现城镇化，每年新增的城市人口会超过1000万。

就这样，恒大“进城”的冲动，与地方主政者们造地标、发展区域商业的目标非常合拍。

时代周报记者注意到，在合肥、济南项目开业的时候，都有当地高层到场， 许家印考察项目时也有领导陪同。在成都，恒大拿到的是优势地块：成熟商业地块，且以低价拿地。

恒大地产2013年财报显示，恒大现有土地储备中，已付土地款为1369亿元，未付土地款为571.5亿元—已付土地款正与其净负债额规模接近，按照每年8%的利率计算，实际上持地的成本在100亿元以上，并且，恒大宣称其仍然坚持“消耗多少，补充多少”的原则，希望储地规模在稳定中略有增长，同时项目布局进一步向一、二线城市和城市中心城区倾斜。显然，在目前巨头纷纷谨慎入手地块的情形下，持地最多的恒大对土地升值的前景非常乐观。

至2013年底，恒大在一、二线城市的项目所占的比例，已经增加到所有储地的近一半。

实际是，恒大在多数人看空市场时逆势拿地，这种状况并不是第一次出现。2008年，上市失败的恒大如同一条咸鱼，却在2009年翻生，凭借的即是手中大量储地在政策红利到来时的大幅增值。而在2008年金融危机之下，显然无人看好恒大。

一位地产界资深人士表示，如果现金流不成问题，即便在当下，最好的策略还是尽量多储地。而恒大一次又一次躲过资金链危机的经历证明，许家印豪赌所依靠的，绝对不只是运气，而近乎不受限的现金流，给了他依靠惊人的高杠杆发展的胆量。