正因为如此,在西方国家,房地产行业属于风险性产业,在平时,房地产行业平均利润一般会超过其他产业;而当经济下行时,房地产企业又会率先滑坡,房地产行业平均利润往往会极低甚至全行业亏损,并导致一批企业停业或倒闭。
中国的房地产企业也不例外,由于取得土地是房地产开发的基础和前提,为了避免企业生命走向终结,房地产企业在土地市场竞争土地,往往是异常激烈和残酷的。因此,土地价格信号在整个房地产市场的供需关系逻辑中,通常处于最滞后、最末端的位置。
房地产的另一大特性,是建设周期长、投资体量大,投资开发很难随市场变化而进行快速调整;在土地市场遇冷、土地价格下跌之前,一般早就存在投资过度、供大于求或炒作盛行、房价虚高等状况。因此,防范地价下跌风险也就远比控制房价上涨风险来得更加麻烦和棘手。
对于房地产企业来说,地价下跌对房地产企业的打击是双重的。首先,房地产企业都有一定的土地储备,地价的下跌会首当其冲恶化其资产负债水平;其次,地价下跌意味着房地产泡沫的真正收敛,房地产泡沫收敛会影响销售回款和融资能力。
对整个宏观经济来说,地价下跌所隐藏的风险也同样不可小觑的。今年全国两会期间,中国人民大学校长陈雨露教授曾分析过房地产下行必须正视的“三个60%”:一是房地产市场关联着60%的实体经济产业,二是房地产业关联着60%左右的银行资产负债,三是目前中国民众财产保有形式的60%以上是房产。
在地方债务、产能过剩、房地产泡沫、影子银行等影响我国经济增长的这些相互联系、互为传导的系统性风险中,房地产风险的化解最为关键。一线城市土地市场遇冷意味着风险已经高悬,也意味着房地产风险的最终破解也已迫在眉睫。
2022-02-15 09:52
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