马光远：房价调整是中国房地产的成人礼 或面临洗牌

    世界杯大赛上，最刺激的莫过于势均力敌的双方在酣战了90分钟后打成平局，但在伤停补时阶段，另一方突然进球了。在我看来，国家统计局6月18日公布的70个大中城市5月份房价的最新数据，就如同伤停补时的一粒进球，让围绕房价是否下跌的争论基本划上了句号。

　　5月份数据的最大价值和意义，是无论新房还是二手房，环比下跌的态势告别前四个月的暧昧和胶着，而是豁然开朗起来。4月份，新房价格环比上涨的城市个数还有44个，5月份一下子减少到只有15个，而价格环比下降的城市个数从4月份的8个剧增到35个。二手房的价格变动也很明显，5月份，价格环比上涨的城市数从4月份的35个剧减到19个，环比价格下降的城市从22个剧增到35个。这几乎意味着，具有全国房价风向标意义的70个大中城市，有一半的城市房价环比下降，如果再加上持平的城市，超过80%的城市房价停涨。《华尔街日报》对5月份的房价计算了平均的数据，根据他们的计算结果，5月70个大中城市新建商品住宅平均价格环比下降0.15%，而这是2012年5月以来这个统计指标首度环比下跌。特别需要指出的是，被各界视为房价坚挺一族的一线城市，在官方的这个统计指标中也出现了明显的松动。5月份北上广深四个“一线城市”，新房除北京环比仍环比上涨0.2%，广州持平外，上海、深圳均出现了0.3%和0.2%的下跌。二手住房环比数据北京在70个城市中跌幅高居榜首，环比跌幅高达0.9%。一线城市的房价一直被视为中国高房价最后的“马其诺防线”，一线价格下跌，则几乎可以确定，在经历10多年的单边上涨之后，中国房地产的转折点100%已经到来。

　　事实上，从国家统计局70个大中城市房价指标的历史表现看，这个指标统计的房价数据一直偏于保守，甚至闹出过2009年房价大涨一年之后该指标统计的涨幅却只有1.5%的数据风波。相对于这个数据，房地产其他统计数据则更能明确无误地佐证“转折点”的到来：其一，从全国来看，无论是房地产开发投资还是到位资金，都创下了近年来的新低。前5个月，房地产开发投资同比名义增长16.4%，创下了近年来的新低，住宅新开工面积下降24.5%，房地产开发企业到位资金同比仅增长4.5%，而2013年全年地产开发企业到位资金增长26.5%;第二，库存高企，销售陷入空前的低迷。在2013年创下8.14万亿元的销售记录后，前5个月中国商品房销量下降，一线房企前5月普遍只完成全年销售任务的30%左右;而前5个月，全国待售面积超过了5.3亿平，一些城市屡屡爆出天量库存的新闻，无论是前期降价的杭州，还是悄然松动限购的沈阳，去库存周期都超过了惊人的30个月;第三，一些城市告别“不跌神话”，量价齐跌。一直被认为房价“永远上涨”的北京，在1季度销量和去年比较腰斩的同时，二季度延续了低迷的状况，住宅成交量很可能创近3年来新低。根据住建委的统计，6月上半月，北京新建商品住宅和二手住宅网签量分别为1400套和2557套，环比5月上半月分别减少11.9%和9.4%。而新房库存量突破77000套，是2013年1月以来的最高点。二手房的价格至少已经下跌5%以上，预计今年北京二手房价格下跌幅度会达到15%。