房产销售下滑、融资收紧背景下 高杠杆房企或临险境

在销售下滑、融资收紧的背景下，之前过度扩张、融资杠杆较高的开发商正迎来“寒冬”。国家统计局的数据显示，今年前5个月，房地产开发企业到位资金为46728亿元，同比增长3.6%，增速比前四个月回落0.9个百分点。其中，国内贷款9379亿元，增长16.5%；利用外资150亿元，下降24.5%；自筹资金18222亿元，增长9.8%；其他资金18977亿元，下降6.4%。

中原地产市场研究部选择了23家在A股上市的大型房企财务指标进行分析，今年一季度这23家房企的平均资产负债率达到了77%的历史高点。剔除预收账款后，这23家房企的实际资产负债率达55%，仅次于2008年三季度56%的历史峰值水平。

中原地产还选取了10家标杆房企进行统计。今年前5个月，这10家标杆房企共计融资600.97亿元，相当于去年全年的融资金额的46%，其中海外融资436.17亿元，占融资总额的72.6%，而国内融资占比仅为27.4%。其中5月份，这10家标杆房企共计融资31.50亿元，环比大幅回落73.3%，融资金额已连续3个月回落，创下近11个月以来新低。

“中国房地产行业，越来越成为大佬们的游戏，"小鱼小虾"生存环境恶化。”业内表示，2014年上半年，在低迷的市场条件下，龙头房企的表现强于中小房企，房企销售前十名的销售金额集中度，从2013年的14.6%上升至18.6%。从今年三季度开始至明年，信贷还款趋增，尤其是信托集中到期。当前，每年新增房地产信托金额已超开发贷。最危险的开发商是少数信托融资量大、去年购地凶猛的中型房企，他们或面临较大的资金压力。

业内人士表示，目前存在资金链断裂风险的房企主要有以下几种：一是最近几年才开始大举进军房地产领域的企业，从拿地到建房再到销售的过程需要不断投入资金；二是一些主要从事钢贸、煤矿等行业的企业，在利润较高时投身房地产，资金来源有保障，但现在这些企业的主营业务不景气，对房地产的资金产生很大影响；三是一些对银行贷款依赖程度高的中小型房企，在银行信贷支持力度减弱的情况下，面临资金链断裂的风险。

中原地产市场研究部总监张大伟表示，2013年非理性扩张带来的是高负债，房企将加速卖项目以解资金之渴，化解资金链风险，尤其是资金沉淀时间较长、收益不明显或短期难开工的项目将是房企售卖的主要目标。