郑州楼市波澜不惊冷暖自知 住宅市场高热运行赢大市

2014年的楼市在一片“降”声中开年，又确如某些专家预测的那样，出现了价格跳水的城市和楼盘，但是，对于中国所有的行业，包括地产的分析和预测，都要考虑到其庞大的规模及经济纵深，即很少有能概括所有城市的普适性预测及导向。

我们更愿意相信，未来中国楼市的发展不再以一、二、三、四线城市的划分来寻找规律，更多的是由各个城市的自身人口规模与吸纳力、经济基础与产业集聚能力来评判其未来格局，并以信贷宽松程度为短期变量，才能获得对于某个城市楼市的总体认知，即“大城市也有寒冬，小城市亦有亮点”。

住宅市场高热运行，跑赢全国大市

2014年，郑州前5个月商品住宅的总成交量逊色于去年同期水平，但我们必须看到成交量的下滑首先源于供应量的不足，即新增供应量不能满足销售需求。主要项目开盘仍能获得较高的销售率，成交价格仍处在上涨通道，开发商拿地热情较高。综合以上因素，我们分析郑州住宅市场目前仍有庞大刚需支撑，且后续动力强劲，不存在瞬间崩盘的风险。

影响下半年郑州住宅市场的主要因素，或许更多来自信贷支持力度。我们了解到，目前郑州多数楼盘意向客户数量基础庞大，但影响成交的主要因素来自合作银行的放款速度及规模，这一点从中央政府定向降准，强调下半年对于刚需客户的信贷支持，以及郑州市5月份开始放宽“组合贷款”上限，都可以窥知一二。

从空间上看，郑州刚需住宅市场已经出现了明显的“板块漂移”趋势。必须关注三大因素：一是刚需客户被价格挤压得“被动外溢”；二是城中村改造迫使市区人流向外围疏散；三是专业市场向三环外搬迁对购房客户的“产业牵引”。以这三点为基础，以“畅通郑州”工程建设和“两环三十一放射”改造提升构成的城市骨架为依托，郑州东、南、西三个区域均出现若干大型“产业+居住”组团。

商业地产市场“中心化”与“区域化”明显

上半年，可以毫不夸张地说，万象城的开业是郑州商业地产的头等大事，此项目无论目前运营状况如何，都是今后一段时间内郑州商业地产开发的标杆，标志着郑州从此真正地进入购物中心时代。下半年，二七商圈的大卫城即将开业，花园路-农业路商圈的东关虎屯改造、建业凯旋广场等大型商业项目均将进入实质性开发阶段。我们研判，今后以大项目为引领的二七商圈、花园路-农业路商圈的“城市级商圈”地位将不断加强，中心化趋势将得到进一步巩固，其余商圈将难以与之抗衡。

城市级商圈发展的同时，以新兴组团为基础的“区域级商圈”将不断涌现。CBD（七天地、王府井）、金水东路（绿地丹尼斯）、北三环（瀚海北金）、曼哈顿（银基广场、聂庄项目），甚至更远的惠济区、白沙组团等均规划有大型商业项目。伴随居住人口的外溢，不断形成区域级商业核心。但以睿意德的操作经验，区域级（特别是新区）商业核心，整体定位尤为关键：零售比例相应降低、基础生活型业态的规模及落位、建筑本身对于新城市居民的迎合，都将成为项目能否成功的关键因素。

办公市场“以时间换空间”

新挑战来袭

上半年，办公市场仍主要以东区为主，由去年的以价换量，过渡到现在的价稳量稳。东区现有供应已释放完毕，持续消化预售库存。

但从2014年下半年开始，郑州办公市场三大不确定因素正式显现，首先是高铁站东广场正式进入供地阶段，该区域继续以商务为主导；其次是主城区城中村改造将伴生大量办公物业供应；最后是新区开发，如龙湖副CBD、二七新城、高新区均有大量办公物业出现。对于郑州产业发展而言，办公需求将持续增加，但对于要求短期回现的开发商来说，潜在办公客户的精准选择、产品的差异化定位、物业的服务管理能力将是制约项目变现的关键要素。

总而言之，伴随房地产业的发展、客户视野的提升、外来品牌开发商的进驻，郑州市场的产品将逐渐多元化、购房者选择多样化，具备专业研究、产品研发、项目运营销售实力的开发商才能在持续的竞争中得到发展。