​土地拍出郑州历史第二楼面高价 不是“成王”就能活

房地产实战专家、河南王牌企划有限公司董事长上官同君对对郑州市土地市场有较深层次的研究。对这次拍出的高价地，上官同君经过测算，得出该地块地楼面地价折合每平方米约为7752元，建成房价将会在每平方米14500元以上。而这种价格目前郑州市场上只有万达中心、华润悦府、建业天筑等少数几个豪宅级产品才能卖上这个价钱。

预期房价如此之高，是否存在开发风险？有业内人士分析，这个地块地处三环内成熟地段、交通便利，学校商场超市设施完备，最重要的是金水区把今年14个城中村改造都纳入了拆迁计划，因此北区房子需求会增加不少，估计开发商就是看中了市场旺盛的需求潜力。加上今年没有房地产调控预期，开发商对开发风险应该是可控的。

河南省商业经济学会常务副会长兼秘书长宋向清认为，开发商敢于高价拍得此地，一定会开发出适合此价位的产品。目前郑州真正的高水平的豪宅并不多，只要定位准确，开发出高端高层住宅、并辅助开发一定规模和层次的商业地产，精心设计户型、把好物业管理和房屋质量，还是值得期待的。

而河南财经政法大学教授刘社则表示出一定的担忧，她认为，高价地的拍出存在一定的非理性因素。此次万科、建业等大企业也参与了竞拍，这些企业都有自己的心理价位，并没有追高。价格越高风险就越大，一个成熟的企业还是会把风险放到第一位的。

现在不管国际环境，还是国内金融环境针对房地产都有一定的利空因素，并不支持房地产过度开发以及房价的快速上涨。

高价地预示土地紧缺，专家有力挺有拍砖

对于此次高价地的产生，部分专家和学者对此也看法不一。上官同君认为高价地产生是市场发展的必然结果，他认为，目前郑州三环内土地的确存在僧多粥少的现状，大多数企业苦于没有土地，面临断炊的风险。今年郑州市三环以内即将招拍挂的都是城中村改造土地、学校外迁、市场外迁、旧城改造腾出的土地，这都为土地高位运行埋下了伏笔。加上郑东新区龙湖片区炙手可热的土地供应，预计郑州土地价格将会持续高价位运行。拍出高价地是情理之中的结果。

宋向清对高价地持乐观态度，他认为，该地块的高价拍出是市场在资源配置中发挥决定性作用的体现，是中心城区土地资源极其稀缺情况下的竞价必然，新高价地价格与区位匹配，与市场匹配，与预期匹配，与郑州发展态势匹配。基本判断是价格客观反映了价值，社会应乐观其成。郑州新高价地在全国对房地产行业一片唱衰声中诞生，不奇怪也不是奇迹，而是房地产发展一般规律在郑州的体现，是郑州楼市此前相对理性发展的体现，没有过热也没有超越常规，是在有效调控下的自然成长，成熟期至少低于全国五到十年，因此郑州地产唱旺而不应唱衰。

而质疑者也有之。河南财经政法大学教授刘社就表示，目前，郑州已经陷入谁竞价高，谁得“宝地”的怪圈，这种以“价格为王”的游戏规则太单一，只会让郑州越来越依赖土地财政，长期下去对郑州楼市发展并无好处。北京已经修改了土地的竞拍规则，规定土地拍卖价格有起拍价即地板价，还有封顶价天花板价，出价相同者则考察竞拍人的社区配套、企业口碑、实力、绿化率等竞拍要素。郑州高价地对市场是个利空消息，它损害郑州的购买力，透支了市场未来的发展，增加市场的风险，最终还是由消费者埋单。