苏雪晶：沪港通正式实施 将改变A股地产企业思维方式

    证监会11月10日宣布，中国证券监督管理委员会、香港证券及期货事务监察委员会决定批准上海证券交易所（财苑）、香港联合交易所有限公司、中国证券登记结算有限责任公司、香港中央结算有限公司正式启动沪港股票交易互联互通机制试点，沪港通下的股票交易将于2014年11月17日开始，此举意味着经过半年多的酝酿，沪港通已经箭在弦上，将于下周正式迎来实施。

　　对于A股地产板块而言，沪港通所带来的积极意义是明确而且是显性的，港股更为成熟的投资者结构将驱动以个人投资者为主的A股投资逻辑变革：被A股投资者普遍忽略的龙头房企在竞争格局中的优势并未在估值中体现，沪港通一有望扭转这种格局；推动A+H股估值差异修复，目前万科A股较H股仍有15%的折价；过去A股地产板块估值倾向于同涨同跌，沪港通的出现将强化A股地产企业间的估值分化。

　　除了推进两地资本市场的估值互联，沪港通对于A股地产企业更重要的意义在于思维方式的改变，成熟资本市场投资者的前瞻思路以及对产业发展趋势的把握也将倒逼国内上市房企变革。我们之前的报告中探讨过内房股间的估值差异，在未来，企业间的资源禀赋、管理效率、融资成本以及运营模式等多元层面都将对资本市场产生影响。

　　首先，行业进入下半年，利润率下移的背景下，强办有效的管控能力以及融资能力将成为穿越周期有保障，我们认为沪港通推动的两地互通互联将推动国内资本市场的估值思路与国际并轨，在降本增效层面控制出色的企业也将会在资本市场脱颖而出，而从产业角度来看，这点也将驱动上市公司的管理思路从过去的追求规模开始注重效率和速度的平衡。

　　其次，企业资源禀赋的区别也将导致海外投资者的估值差异，从港股经验来看，华润置地自上市以来不断获得大股东的优质资产注入，这对其调整扩张起到了重要作用，也推升其估值提升未来具备资产重组预期的企业也将同样受到投资者的青睐。

　　而相对于住宅开发，海外投资者对于拥有独特禀赋以及独特模式的企业往往给予更高的估值，如商业地产、旅游地产、产业地产等，尤其专注于商业运营的企业更加受到长期国际资金的青睐，结合近期国内REITs试点的推进，A股商业地产开发商过去的融资囹圄有望开禁，也将推动金融街、中国国贸等拥有优质自持物业资源的房企带来新的融资生态，另外值得一提的是，港股对于部分多元开发企业的认识更为理性，这也将给A股投资者带来更多的反思。

　　沪港通所带来的互联互通不仅仅是A股的命题，同时也将港股市场展现给广阔的A股投资者，过去由于A股市场的融资限制，迫使部分优质开发商转向港股上市。据统计，此次沪港通下有41只H股有望向内地投资者开放，其中内房股个数占到61%，市值占到34%。

　　此次沪港通的开启对于内房股同样是全新的发展机遇，首先对于龙头内房股而言，A股投资者将有更多的选择标的，过去被海外投资者普遍忽略的内地品牌影响力将在未来成为左右其估值的阿尔法，其次对于中小内房股而言，近期不少中小型内房股估值快速回落，部分明显低于可比A股房企，这其中除了海外投资者内在逻辑的判断，同时也部分源于海外投资者对内房股运营模式的不熟悉，沪港通将对内房股更为熟悉的A股投资者带入港股市场，将促进A股投资者从过去消费者向投资者的角色转变，也为港股市场带来更多元的估值思路。