李宇嘉：楼市限购限贷取消影响并不大 房价该涨还涨

楼市变化太快了。2014年上半年，限购和限贷还是不能触碰的红线。5月前后，曾有温州、佛山、沈阳、杭州等地试图打松绑限购擦边球，却无一例外地被叫停了；而限贷松绑更是无望，因为货币投向仅限于基建、三农和小微等，“定向宽松”根本没有要给楼市分一杯羹的打算。

到了下半年，政策风云突变。限购令退出仅用了2个月，而限贷松绑则是在9月30日下班前2小时匆忙发布，刺激国庆“黄金周”楼市的意图明显，并希望挽救“银十”，收复“金九”和3月份“小阳春”失去的阵地。

我们不禁要问：松绑是否会让楼市疲软的局面逆转？“政策一刺激，房价就反弹”是否会重现？

限购为何一股脑退出？

6月底，呼和浩特正式发文取消限购，成为第一个“吃螃蟹”的。此后的整个7月，先后有温州、杭州、西安、沈阳、无锡、宁波和青岛等30多个城市退出限购。这些城市有一个共同点，那就是库存消化压力太大——呼和浩特的房子够卖10年，浙江三个城市(温州、宁波和杭州)的房子都要30个月才能卖完，而沈阳、西安、无锡等城市现有的在售住房也要超过两年才能消化完。

至此，国家在限购退出上的决策思路浮出水面，一是退出限购显然是得到了上层的许可或者默认，不然的话，也就不会有5月份还在叫停、辟谣，从6月份开始，就步调一致地集体退出了。二是库存大的城市先放松，不然的话，出现“鬼城”、“空城”的就不仅仅是温州和鄂尔多斯了。事实上，天津滨海新区、广州南沙新城、深圳前海新区，也有“空城”的影子。三是楼市下滑对经济影响太大了。

即便上半年并不靠楼市，靠基建来“微刺激”，但经济勉强保持在了7.5%的底线上，一季度甚至滑出7.5%。上半年，重点城市成交下滑30%-50%，新开工和拿地均下滑20%以上，开发商摆出一副俨然“过冬”的样子，甚至是死给你看，销售不好，我就不开工、不拿地、延缓施工。

开发商紧缩新开工、施工和拿地，固定资产投资就得下滑。1-8月份，固定资产投资增速创2002年以来13年的新低。投资一旦下滑，房地产上游的原材料、能源和下游的建材、家具装饰、家纺等产能过剩的局面就无法缓解，价格指数就会持续走弱，PPI连续30个月负增长。房地产行业税收占大头的营业税下滑了30个百分点，全国单月税收和土地出让金增长降到了个位数，地方应对偿债高峰都成问题，还拿什么来支持“稳增长”和“微刺激”？转型的改革还能推进得下去？

当然，限购之所以退出，另外一个原因就是限购的效果不好。大家看一下，限购这4年来是房价上涨最快的4年，重点城市房价上涨50%以上，核心地段二手住房价格上涨超过100%；限购最严格的一线城市，房价上涨得最快。首都北京的五道口华清嘉园，被称为宇宙中心，10年前的房价约6000元/平方米，而2013年已至6万元/平方米，10年内上涨了10倍，2010年以来翻了一番多，最有代表性。

还要注意的是，限购是否真正解决问题不得而知，但扯出一堆问题却是事实，例如“假离婚”、“补缴社保”，增加了政府行政审批，不符合当下轰轰烈烈的“下放审批权限、取消行政干预”的改革大潮。与其效果不好，也不符合改革方向，而且问题多多，在经济底线也经不起楼市打击的情况下，干脆趁势取消算啦。因此，8月份以来，除一线城市外，以省会城市为主的主要二线城市全部退出了限购。

限贷为何立刻跟上？

退出限购，效果不见得好到哪去，上层对此早有预料。由于住房信息没有联网、房管与民政和社保部门信息无法共享，在二三线城市，限购早已被突破得七零八落，还没有到“有钱买不到房子”的地步，这早已是公开的秘密，中介可以“拍胸脯”地帮你搞定一切，地下假证市场又活跃了。再说，限购已经实施了4年，其效应在每一年都会减弱，产生了“抗药性”。