招商蛇口黄均隆：对商业房托基金的内在价值充满信心

　　12月10日上午，招商蛇口董事长许永军、招商蛇口总经理蒋铁峰、房托管理人主席兼非执行董事黄均隆在港交所回答记者提问，略显嘈杂的环境并不能遮掩招商蛇口一众高管声音中的激动和自信。

　　这一天，是招商局商业房托基金在香港联交所IPO的日子，也标志着筹谋已久的招商置地五项优质物业以房地产信托基金的方式正式登陆资本市场。

　　此刻，黄均隆的声音有些亢奋，他正在耐心地向记者透露未来房托基金的资产注入情况，“在未来条件成熟的情况下，将陆续注入深圳太子湾三项物业，还需要办理一些手续。”

　　根据招商蛇口披露资料，未来拟注入的三项物业分别是深圳汇港二期购物中心、太子广场以及新时代广场二期，可出租面积分别为4万平方米、6.61万平方米以及7.87万平方米。

　　黄均隆继续解释，未来注入物业需要达到两个要求，一个是资本化率与香港上市的红筹化安排;二是目前有些是年底新开业物业比如汇港二期，未来将通过招租和培育，使得新物业达到一定的资本回报率和投资者要求，才会注入房托基金。

　　据观点地产新媒体了解，《守则》规定，香港上市的房地产信托基金(REITs)需要将除税后净利润金额的90%用于分红。所以，不管是对于投资者还有意盘活资产的房托基金发行者来讲，底层资产资本回报率都是相当重要的参考指标。

　　资料显示，招商局商业房托作为央企首单房地产信托基金，也是六年来第一只赴港上市的房地产信托基金，目前注入的五项底层资产分别是新时代广场、科技大厦、科技大厦二期及数码大厦，以及一项商场物业，即花园城。五项底层资产出租率分别是为76.3%、100%、88%、84.1%、79.1%，都是招商蛇口旗下的成熟资产。

　　同时，招商房托与相关方订立基金分派承诺，即至2019年、2020年、2021年、2022年末，年化每基金单位分配分比为0.236港元、0.236港元、0.2541港元、0.2614港元。

　　粗略计算，招商局商业房托基金收益率接近7%，在11只在港上市的房托中排名第三，仅次于汇贤产业信托和富豪产业信托。

　　一般来说，好的收益率会引起资本的追捧，但招商局商业房托基金在今日早间开盘时报3.29港元，较招股价跌0.13元或3.8%。

　　此前，招商蛇口最初拟定的发售价介于3.42港元至4港元，共发售7.5亿个基金单位，集资额25.65亿至30亿港元。但最终发售价厘定为每个发售基金单位3.42港元，按7.5亿个发售基金单位计算，全球发售所得款项净额约为24.511亿港元。从发售结果来看，不管是发售价还是最终的募集净额，跟最初的预想稍有差距。

　　不过，黄均隆对于房托基金的市场表现持乐观态度，“股市价格波动属于市场行为，短期的波动不能反映资产的内在价值，对招商局商业房托基金内在价值充满信心。”

　　之后，招商蛇口董事长许永军对房托基金的内在价值进行补充，招商局商业房托基金就是通过投、融、建、管、退，实现资产流动，这背后看的是底层资产的价值、运营水平、区位优势。

　　据了解，注入房托基金的五项物业资产大多是写字楼，均位于深圳市南山区蛇口区域，地理位置优越，与深圳的创新产业枢纽及商业中心区紧密相连，能够很好地分享粤港澳大湾区区位的头部优势。

　　在今年前9个月份，五项底层资产每平方米平均月租均高于2018年末水平。其中新时代广场上涨10.17%;科技大厦上涨1.65%;科技大厦二期上涨5.60%;数码大厦上涨5.24%;花园城上涨了1.12%。每平方米平均月租整体上涨趋势延续。

　　此外，招商局商业房托基金表示，未来3年将投资3亿至4亿元人民币翻新旗下物业，预计提升净物业收入至少30%。

　　凭借着底层资产的亮眼数据和未来规划，许永军认为招商局商业房托基金能够跑赢大市，跑赢对手。“想要了解招商蛇口资产更多一点，坐船三十多分钟，开车也就四十多分钟，去粤港澳大湾区查看我们的自营资产”，充满信心的许永军对香港投资者提议。