郭英成：旧改难 负债率要降到200%以下 领跑大湾区

而截至到2018年末，佳兆业在大湾区内共有1300万平方米的土地储备，占总土储的54%，其中以深圳、广州及惠州布局为主。大湾区的土储货值约3370亿元，占全部货值的73%。再其中，深圳货值占比达到1600亿，又占据大湾区货值的半壁江山。

同时，佳兆业于当天业绩会披露旧改供地的短中长期计划：预计未来1-2年，佳兆业将有10个项目实现供地供货，货值近1000亿；中期，将有分布在深圳、广州的14个项目供货，货值约4500亿元。

相对远期，佳兆业将有占地2000万平方米的旧改项目陆续供应市场，货值达到1.3万亿。

不过，市场更关注的是，这些旧改项目转化成土储的效率会有多高？对于利润率包括销售到底会有多大影响？

对此，郭英成先是谈起了旧改的艰巨性：“旧改当然是比较难，特别是在政策不明朗的情况下、社会变化的情况下旧改是很难的。”

郭英成进一步透露，在正常情况下，旧改项目周转率或者完成周期都是五年左右。

具体在旧改项目毛利率方面，郭英成并没有正面回答，而是表示每个城市、每个项目都不一样，最重要的是整体规划；还要看赔偿的标准，时间投入越长当然利润肯定受到影响。

业绩会后，在追问下，郭英成终于对观点地产新媒体松了口：深圳旧改项目毛利率为50%左右，广州为40%，惠州、中山此类城市则为26%左右。

一定程度上受惠于旧改，主要布局于一二线的佳兆业的土地成本并不高。截至2018年，佳兆业平均土地成本为4750元/平方米，平均售价为18261元/平方米，较2017年同期上涨14%。

“负债要降到200%以下”

跟旧改一样突出的，还有佳兆业一直以来居高不下的净负债率。

自三年前重组成功归来后，净负债率在佳兆业的财务报表上一直表现欠佳。截至2018年底，佳兆业净负债率有了一定下降，从2017年末的300%降至236%。不过，这仍在房地产行业中位于高位。