中国2018年十大房产行业新闻 “房住不炒”原则未松动

编者按：刚刚过去的2018年似乎是房地产行业发生质变的一年，在多城多轮累计450次调控下，“房住不炒”深入人心，房地产行业逐步趋稳。这一年，上半年“抢人大战”“摇号抢房”热热闹闹，下半年“土地流拍”、“活下去”冷冷清清，租购并举在这一年逐步落地，随之而来的是亟待破解的行业症结。2018年留给我们很多问题，随着房地产市场健康发展长效机制的构建，“房主不炒”“因城施策”“分类指导”的贯彻执行，我们终将迎来稳定发展的市场、完善的住房保障体系。

　　新年伊始，中国经济网策划推出2018“中国时间”年度经济盘点系列,对一年来中国经济发展做一系统回顾。本期推出十大房产行业新闻。

　　1、二三线城市上演“抢人大战”致房价上涨

　　2018年，多个二三线城市突然涌现“抢人”潮，西安、成都、天津等地接连出现放宽人才落户的政策。据中原地产研究院统计，自2017年到2018年6月，全国已有超50个城市发布了“人才落户”政策。一方面，北京、上海等一线城市向高精尖产业的高端人才抛出“橄榄枝”；另一方面，山东临沂等三四线城市人才政策也全面开花。

　　“抢人”大战的背后，是这些城市正在通往产业结构和城市量级跃升的路上，但短时间内大量的迁入人口也导致了当地楼市供给紧张、房价水涨船高。随后，住建部约谈12个房价过快上涨城市，其中大部分城市落户政策宽松。

　　2、多个一二线城市开启“摇号买房”模式

　　2018年以来，上海、南京、长沙、成都、武汉、杭州、西安、深圳等城市进入“摇号买房”模式。买房摇号政策主要是在一些房产销售比较热门的一线二线城市实施的，也并不是所有的房子都需要摇号才能购买，买房摇号政策的目的是缓解新房与可售房源，及开盘销售房源供应不平衡的状态。

　　“摇号买房”在一定程度上可以暂时性起到控制供需关系矛盾恶化，防止出现疯狂抢房或者深夜排队买房，或者是房企花钱请人或找托排队买房的火爆假象。但也产生了一些不良影响，如深圳出现缴纳500万诚意金才能摇号，杭州出现万人摇号抢购百余套房，西安爆出“融创天朗61南长安街壹号”为关系户内定房源，后相关人员被依法处理。

　　3、海南实施全域限购抑制投机

　　2018年3月30日，海南省住房和城乡建设厅等6部门联合下发了《关于做好稳定房地产市场工作的通知》，政策规定新购买的住房，取得不动产权证之日起5年内禁止转让。4月22日，海南宣布房地产调控升级，自当晚起实施全域限购。

　　在2018年4月海南获批建设全岛自贸区以及探索建设自由港的大背景下，出台稳定楼市的政策措施具有极强的信号意义。从楼市角度看，海南此类政策的落实，提高了购房的门槛，有效地抑制了投资投机需求，同时也有利于自住需求者从容购房。从经济发展角度看，海南拿出“断臂”精神，力图减少对于房地产的依赖度（全国房地产依赖度最高的省份），有利于经济发展与产业结构优化。随着此类政策效应的显现，海南楼市将不断回归平稳状态。

　　4、棚改货币化安置政策全面收紧

　　2018年6月下旬，市场上出现了“国家开发银行收紧棚改融资政策”的传闻。7月份，住建部称，因地制宜推进棚改货币化安置，商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策，更多采取新建安置房的方式；商品住房库存量较大的地方，可以继续推进棚改货币化安置。进一步合理界定和把握棚改的范围和标准，不搞一刀切、不层层下指标、不盲目举债铺摊子。10月8日，国务院常务会议部署推进棚户区改造工作，会议要求，严格把好棚改范围和标准，坚持将老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿区、林区、垦区棚户区作为改造重点。因地制宜调整完善棚改货币化安置政策，商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。

　　2015年4季度国家提出房地产去库存的工作目标后，各地棚改加速，一方面，有力推进了房地产去库存；但另一方面，也在一定程度上推高了房价。随着库存减少，取消货币化安置优惠政策、下调货币化安置比例，有助于稳定房价。

　　5、七部委开展治理房地产市场乱象专项行动

　　2018年6月底，住建部、公安部等七部委联合印发了《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》，决定于2018年7月初至12月底，在北京、上海、厦门等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。本次专项行动整治重点为：投机炒房行为、房地产“黑中介”违法违规行为、房地产开发企业违法违规行为和虚假房地产广告等四个方面。

　　2018年以来，全国多地房地产市场存在违规违法等乱象，扰乱了正常的市场交易秩序，不利于行业健康发展。于是，一系列会议召开和政策文件发布、对地方政府的约谈、督察组全国市场督查等工作，尤其是七部委新政，罕见的出现了中宣部、公安部、司法部这三个特殊部门，说明国家非常重视此次整治市场秩序的行动，严打各种违规违法行为。

　　6、万科高喊“活下去” 房企谋求多元化发展

　　2018年9月30日，一张满场打出鲜红宣传标语“活下去”的万科秋季例会现场照片被各大媒体广泛传播，万科董事会主席郁亮在会上进行了战略检讨，认为房地产行业转折已经到来，“收敛”和“聚焦”是应对转折点和不确定情况的最好办法。郁亮表示，3年事业计划书的制定是把“活下去”作为基本要求，公司战略也将围绕“活下去”而展开, 所有行为都“收敛聚焦”到保证万科活下去。

　　龙头房企们也有着同样的认识，多元化发展已经成为了他们的必选项。碧桂园12月份管理会议上，集团董事会主席杨国强曾做了一番讲话，关于机器人的内容就占了1/3。2018年年初，许家印也提出了“新恒大”战略，以形成一基两翼一龙头的产业格局，即民生地产为基础，文化旅游、健康养生为两翼，高科技产业为龙头的发展策略。天风证券的研究报告便指出，国内30强房企在长租公寓、特色小镇、联合办公等空间类产品的介入度已经非常高。

　　7、多家内地房企赴港上市 拓宽融资渠道

　　在资金吃紧的大环境下，通过上市拓宽融资途径成为不少房企的发展之道。据不完全统计，2018年已有12家内地房企先后赴港IPO。其中，正荣地产、弘阳地产、大发地产、美的置业、恒达集团已先行完成上市，银城国际、德信中国、万城控股、万创国际、海伦堡、中梁地产、奥山控股尚在排队中。其中，除正荣地产、中梁地产及美的置业外，其他多为区域型房企，布局城市有限且销售规模较小。

　　负债率高或是这些中小型房企急于上市的原因之一，不少中小房企在招股书中坦言，上市筹得资金将用于清偿借款。然而，融资情况并不尽如人意，许多上市房企已经出现认购不足或股价在上市当天破发的情况。

　　8、土地流拍频现 房企预期趋谨慎

　　2018年的地王减少，流拍增多。据克而瑞研究中心统计，截至2018年10月，全国土地流拍数量达到758宗，其中7月、9月和10月是流拍最严重的月份，流拍土地均超过100宗，其中10月更是达到峰值，158宗土地流拍。下半年以来，上海、杭州、天津、苏州、合肥等热点一二线城市出现多幅土地流拍的现象，并向三四线城市蔓延。易居房地产研究院监测的40城土地成交溢价率也持续下行，11月为10.2%，已下滑至2011年以来的历史低点附近。

　　2018年3季度以来，房市快速降温，房企对后市预期转差，金融监管趋严，偿债高峰期来临，热点城市限地价、限房价、竞自持、竞配建等政策带来房企盈利、周转压力等，都是造成土地流拍情况更加严重的原因。

　　9、长租公寓频“爆雷”敲响警钟

　　长租公寓是房企拓展自身业务的一个重要领域，但2018年长租公寓市场“潮起潮落”。在租购并举机制下，长租领域出台不少利好政策，万科、碧桂园、龙湖、旭辉等众多知名房企纷纷试水，抢滩并瓜分长租公寓市场。然而在急速发展过程中，各类问题也开始凸显，“爆雷”不断。2018年8月起，不断有媒体曝出各地长租公寓哄抬租金、抢占囤积房源。同月，“甲醛超标”事件被推上风口浪尖。10月，某长租公寓被曝资金链断裂，股权已全部质押给银行，导致业主收不到租金，租户被强行退租后银行仍自动扣款，长租公寓背后风险受到业界关注。据不完全统计，2018年已有至少10家初具规模的长租公寓商因资金链断裂宣告破产。

　　一批“暴雷”事件过后，长租公寓行业得到洗牌，许多中小型的长租公寓平台黯然离场。长租公寓这个此前被普遍看好的“红海”市场显现出的风险，得到相关部门的重视，行业逐渐走向更加规范的发展路径。

　　10、开发商规模增速不减 “千亿军团”扩容加速

　　据克而瑞统计，2018年前11个月，已有25家房企的销售规模突破千亿元。这个数字超过以往任何一个年份，2015年仅有7家房企实现千亿元销售规模。2010年，万科率先跨入“千亿聚乐部”，那天在此之前，万科用了数十年时间都未完成“千亿梦想”。但近几年来，中型房企跨越“千亿门槛”，仅用3年时间的却不少。

　　“千亿军团”成员不断扩容，与近年来增量市场蛋糕扩大有关。2010年，全国商品房销售额为1万亿元，到2017年已达到13万亿元，7年时间增长了13倍。

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　　2018年楼市在各地真真假假的“松绑调控”中结束。

　　自山东菏泽打响第一枪后，广州、珠海、杭州、衡阳、合肥等地都传出了楼市新政。虽然政策震动不大、甚至遭遇“朝令夕改”“否认放松”，但也暗示着2019年房地产市场即将到来的政策微调。让刚需群体揪心的问题是：楼市调控松绑了，今年房价会不会大涨？

　　楼市政策微调成趋势

　　多家市场机构的回顾、展望报告都预计，今年房地产调控政策将会出现适当调整。中原地产方面就分析，今年可能至少有30城跟随菏泽等地的脚步实施微调政策，这也意味着本轮调控即将见底。

　　为什么会出现微调政策？对于这个问题的答案，很多“攥着钱”观望楼市的消费者都会脱口而出：地方政府扛不住压力了。

　　先来看“打响第一枪”的菏泽。菏泽市住建局关于取消二手房转让期限规定的情况说明中，把这“压力”归于老百姓的迫切愿望以及原规定带来的二手房价格大涨。

　　还有没有别的压力呢？“对地方政府来说，在2018年年末如此急切地松绑房地产调控政策，很大程度上还是因为土地财政吃力。”中原地产首席分析师张大伟分析。

　　从数据上看，2018年全国楼市已经基本结束了增长势头。贝壳研究院近日发布，2018年全国商品住宅销售面积14.6亿平方米，同比基本持平；但自去年四季度以来全国商品住宅销售面积逐月同比下滑，销售疲态尽显，市场拐点将至。二手房方面，2018年全国二手房成交420万套，同比持平，成交量低于2015至2016年；从重点城市全年表现看，去年6月以来成交持续回落，11月成交保持在2017年以来低位上。

　　对住建部门来说，楼市调控选择松还是紧，也犯难。在衡阳市发改委、住建局松绑限价政策不到一天，衡阳市政府便撤回了这一文件。松绑政策时，当地房地产协会的解释是“目前衡阳市房地产市场已出现理性回归，销售价格也较为稳定”；撤销文件时，衡阳市政府的解释是“对稳控房价的复杂性判断不精准，对稳定预期的持续性认识不充分”。

　　衡阳市政府表示，将坚决贯彻“房子是用来住的，不是用来炒的”原则，坚持以人民为中心，密切关注房地产市场发展动态，科学调控。可是，究竟如何才算“科学调控”？这恐怕是2019年摆在很多地方政府面前的一道难题。

　　“房住不炒”基本原则未松动

　　成交量回落，房价是否有所变化呢？贝壳研究院方面分析，2018年下半年以来重点城市二手房随着成交持续走低，均价上涨动力不足，开始下跌。与三季度相比，四季度均价下跌的城市占比由18%上升至38%。

　　听到这样的消息，一些老百姓冲进售楼处和二手房中介，却发现口袋里的钱依然买不起。毕竟，这期间房价的下跌还是在前期过快上涨之后的自发回调。

　　菏泽之后，业内预计，对过去严厉的行政管控进行适度修正，是房地产市场恢复稳定运行的必要举措，预计今年房地产调控政策将会适当调整。但对于正在攒钱买房的老百姓来说，最担心的就是：政策一旦松绑，好不容易稳定下来的房价会不会又大涨。

　　这得先来看楼市调控政策的调整会集中在哪些方面。贝壳研究院院长杨现领分析，首先，调控主体由中央转向地方，近来多地政策调整就是由地方政府针对本地房地产市场的发展阶段和特定问题制定的；其次，调控方式由调控交易转向调控供给结构；今后可能从住房供给和住房保障方面进一步发力，比如加快推进集体土地入市、鼓励买房出租、盘活存量资源，为住房保障提供更多的财政支持等。

　　杨现领用“刀尖上求平衡”来形容今年的楼市。“房地产调控政策面临的约束今非昔比，不仅有经济下行的压力，还有巨大的债务压力。资产价格过快上涨或下跌都可能导致系统性风险。因此2019年的政策面更可能是中温放松，既不会大刺激，也不会过于紧张。”他说。

　　“信贷政策不宽松，楼市很难有太明显的方向性变化。”张大伟说，从中央到地方，依然明确要求“房住不炒”，遏制房价上涨的决心不会发生改变。

　　炒房“黄金时代”落幕

　　一线城市之外，环京楼市也是一个风向标，尤其是燕郊。前几天，燕郊一则卖房信息“刷屏”。由于难以支付每个月一万元的月供，有房主卖房喊出来“首付不要、继续还贷就可以”的口号。

　　这是炒房客悲伤退场的缩影。有媒体查询发现，该小区购房时3.2万元／平方米，如今已降到1.5万元／平方米。房价腰斩其实已经是北三县楼市的共同特点。都说开发商回笼资金压力大，但高价入场的炒房客们更不轻松。他们当中很多人手中供着多套房，如今价格下跌面临的还款压力可想而知。

　　倍感沮丧的还有奔走在售楼处里的“房闹”们。多地楼盘上演打折促销，引来前期已签约业主的强烈不满。

　　在调控持续影响下，重点城市二手房市场降温，预期低迷。贝壳研究院的数据显示，2018年客源成交周期同比全面延长，调价中涨价次数占比全线回落。这也意味着，买卖双方市场预期同步走弱。

　　随着去年下半年以来重点城市二手房均价下跌，购房门槛也在降低。从供应结构上看，大批政策房和限价商品房即将入市，满足刚需的供应增加，将对房地产市场的价格和成交量起到“稳定器”的作用。

（房掌柜整理自经济日报、北京日报）