新城控股首进沈阳打造住宅项目 欲布局环渤海经济圈

　　据沈阳市国土资源局日前披露信息显示，12月25日，新城控股在沈阳通过竞拍形式获取沈阳沈北新区2宗住宅用地及1宗商业用地，总土地出让金11.53亿元，这也是继新城商业之后，首次在沈阳市区打造住宅项目，据中国网地产了解，两宗住宅用地将全部由商业团队打造。

　　其中盛京医院北侧15万平用地规划为居住性质，楼面单价1870元，成交价格7.87亿元，时代金科北侧地块为5.6万平方米居住用地性质，楼面单价1890元，成交价格2.68亿元。两宗居住用地的商业配套比例不超过5%。

　　此外，亚泰四期北侧地块为40年产权的商业用地，用地面积5万平方米，成交价格约为0.98亿元，业内分析认为该宗地或将打造沈阳市第二座新城吾悦广场。

　　据沈阳市于洪区网站消息，11月初新城控股商业项目首次进驻沈阳，在沈阳市南湖街道签约投资50亿元，打造沈阳首个新城吾悦广场项目。项目计划占地262亩，总规划建筑面积49万平方米，将建设新城吾悦广场、特色金街以及高端住宅的项目。

　　今年12月初，新城控股经过41轮角逐，以23.3亿元竞得北京市顺义一宗限竞房地块，溢价率22.63%，这也是新城控股首次独立在北京拿地，据消息显示，今年以来，新城控股已经多次现身北京土拍市场。

　　前11月，新城控股销售金额接近2000亿元，同比增幅高达88%。累计销售面积也超过1600万平方米，同比增幅106.18%。此外，11月新城控股斥资35亿元，新增8宗土地。

　　稳健并高速增长的销售业绩，也是新城控股着眼于城市布局的源动力。除北上布局北京、沈阳之外，新城控股近期32亿布局温州，此外还进驻嘉兴海盐、遵义红花岗等多个城市。据中国网地产不完全统计，新城控股截至目前已布局近90多个城市。

　　新城控股方面向中国网地产表示，公司目前对拿地依旧持谨慎态度，近期频繁拿地属布局于对未来发展的正常操作，并不注重是否为“首进”，只要机会合适，就会考虑进驻。

　　最后一环

　　据中国网地产不完全统计，2017年以来多家寻求高速增长的房企将战略布局投向辽宁，乃至东北。

　　金科地产今年分别首次进入了大连以及沈阳，在大连携手金弘基开发双D港项目，与龙湖金辉联合开发浑南新区项目。融创中国在大连的首个项目也于今年面市。阳光城首进大连与龙湖集团共同开发大连雲峰原雲项目。今年8月鑫苑集团摘得旅顺口区1宗科研及1总住宅用地。

　　包括富力地产、新城控股等房企也在大连地区积极寻找合适的进入契机。阳光城、中梁控股等房企也都在年内布局沈阳。此外据媒体报道，金地集团也在今年分别进入了长春和哈尔滨。

　　业内分析认为，随着热点城市调控持续，在没有松动的情况下，更多房企或会考虑核心限购城市的城市圈，包括大湾区经济圈、长三角经济圈、珠三角经济圈，京津冀环渤海经济圈等。

　　而辽宁做为环渤海经济圈上重要的一点，也是更多房企青睐沈阳和大连的原因之一，也意味着更多的房企看好环渤海经济圈的未来发展，从而进行区域战略布局。

　　增长乏力

　　综合过往楼市业绩来看，大连和沈阳一直是东北较为热点的两座城市。随着全国多地调控深入，今年3月和8月，大连和沈阳也重启楼市限购政策，预防楼市过热。此外丹东今年也因为众所周知的原因，首次开启限购。

　　但辽宁省内其他城市的情况就并不乐观。12月9日，辽宁省住房城乡建设厅发布《全省推动县城和新城区房地产去库存工作方案》文件，以进一步推动县城和新城新区房地产去库存，并明确提出，到2020年，各县城、新城新区商品住宅库存去化周期回归到合理区间。

　　沈阳一位业内人士对中国网地产表示，现阶段沈阳和大连的楼市都在面临相同的问题，那就是人口增长乏力，刚需比例持续下降的同时改善需求也不可持续。同时政策对投资需求的抑制效果也很明显，如果常住人口无法明显增长，过去两地的楼市量价齐涨的情况在未来将会终结。

　　2017年，新城控股销售超过千亿元，正式进入“千亿房企俱乐部”行列。2018年前11月，新城控股销售额已达到1985.65亿元，成为今年唯一一家新晋行业TOP10的房企。

　　房地产量价飙升的大时代已经过去。新城控股近日在接受《每日经济新闻》记者采访时认为，楼市正在进入“横盘时代”，横盘意味着市场成交量基本恒定，不会再大起大落，房价也会基本横盘，不会大涨大跌。

　　房企增速或降至30%

　　“在不可预期的不稳定市场中，相对保守的策略是更有效的。”新城控股表示，房企整体发展速度会减缓，预计明年TOP20房企整体平均增速将降至30%左右。

　　究其原因，首先在去杠杆、降债务的大背景下，流入房地产的资金不会变得更多。没有更多的资金滚动投入，增速下降是必然的。据了解，目前已有多家房企提出了降负债目标，并且减少了土地获取及其投资。

　　不过新城控股副总裁欧阳捷指出，对负债也不应过度排斥。在可预期的市场中，企业负债率略高并无大碍，只要现金流能够覆盖经营成本、还本付息，企业就没有问题。

　　业内预判，这将是一个没有短炒投机住房、一个回归自有住房和租赁住房的新时代。而进入楼市平稳发展期的房企，安全系数更高。

　　但新城控股同样强调，未来须当尊重市场需求的巨大变化，回归“从自住型客户→产品需求→土地属性的核心价值逻辑”。

　　行业进入“横盘时代”

　　值得注意的是，以高杠杆拓宽土储提升规模，这个逻辑已经改变。

　　从2018年1`11月与2017年1~11月前20强房企销售额对比来看，有14家房企增速是下滑的，平均下滑幅度54%，可见增速整体放缓已现端倪。

　　作为今年唯一一家新晋行业TOP10的房企，新城控股(601155.SH)销售业绩继续保持稳步增长，数据显示，新城控股1~11月销售金额及面积分别为1985.65亿元、1591.25万平方米，同比分别增长88.58%、106.18%。

　　业内认为，如果房企选择继续加速，就需要更多的现金流入，没有更多的金融支持，就需要更多的销售收入，才能有足够的现金流支持继续拿地扩张。

　　但要怎样大幅提高销售收入?这方面的逻辑也从高周转变成更策略化地布局。例如在基本没有增长的市场中，抢夺有限的蛋糕份额。

　　不过与此同时，房企的竞争会更激烈，以价换量、利润率损失可能都会是不可预防的剧情。同时限价令持续抑制利润水平，也将拉低房企价值。

　　不能忽略，随着时间的推移，中国面临的新挑战会层出不穷，新压力不断加大。

　　新城控股方面表示，基于国家宏观调控逻辑，预判未来房地产市场将是“大稳小乱”、零增长区间的横盘时代。

　　应注重不动产长期价值

　　在横盘时代，投机客退场、投资客谨慎、首置改善的自住客登堂已是大势所趋。

　　客户换场，需求也大不相同，这部分客群的关注点更多在于住房的长期价值，其中包括物业升值与租赁回报。

　　因此，无论是项目地段、商业配套、产品品质、服务水平、维护保养都是无可回避的，这都关乎物业的租金收益，而未来转手机会、升值空间、接盘能力都需仔细考量，这关乎资产的长期价值。

　　欧阳捷指出，在“房住不炒”的定位之下，核心地段住房价值虽在，价格却未必能够兑现，既没有合理的经营收益，也没有合意的物业升值，投资收益明显缩水。

　　如果是高端别墅产品，虽然极具价值，但曲高和寡，接盘者稀，转手不易;如果是远郊普通住宅，虽然价格不高，却时空错位，自住不便，时间成本高昂。

　　欧阳捷表示，企业不应以降低品质、减少配置、取消功能来挽回一些利润，因为这样做的结果是损失了企业好不容易建立起来的品质形象与品牌价值。

　　如何增效，这就需要项目公司精准抓住客户需求，特别是在客户价值敏感点上做足功课，在观感质量上严格把关，虽然成本增加不多，却可以在市场蛋糕不会更大、企业竞争更加激烈的环境中脱颖而出。

　　大幅提高效益并不一定意味着必须提高价格，快速回笼现金流，同样可以提高资金使用效率、降低自有资金占用、提高项目财务收益。

　　虽然调控加码的可能性已经基本消失，但一些政策调整可能导致不稳定的市场预期，不稳定的市场预期又可能带来不确定的市场动荡，从而可能进一步施压调控动作，而最终的结果往往导致欲求稳而不得。

　　(房掌柜整理来源自每日经济新闻、手机中国网)