碧桂园11月业绩冲刺5000亿 香港项目入市与产城跃进

　　经过金九银十小高潮，11月碧桂园的销售进入了小幅回调阶段。

　　12月3日晚，碧桂园控股有限公司公布其1-11月业绩表现，期内，该集团共实现归属该公司股东权益的合同销售金额约4897.4亿元，同比增长29.52%，权益合同销售建筑面积约5246万平方米，同比增长22.31%。

　　其中，单11月碧桂园完成的权益销售额约为337.5亿元，虽然环比10月份404.1亿元下降16.5%，但与7、8月的336.9亿元和313.3亿元相比，这一数字依然略高一些。

　　具体来看，在全口径为统计依据的1至6月，碧桂园分别卖出691亿元、546亿元、641亿元、695亿元、772亿元和778亿元。7月以来，以权益销售数据作为统一口径后，碧桂园则分别完成销售336.9亿元、313.3亿元、367.4亿元、404.1亿元和337.5亿元。

　　另据观点指数统计，碧桂园前11月共实现合约销售金额6636.9亿元，销售面积超过7000万平方米，依旧稳坐房企销售总额和销售面积双冠军之位。

　　显然，就碧桂园而言，上下半年的销售数据存在明显落差，不过对于半年报后就开始强调放慢发展速度，尽力低调的碧桂园而言，这个表现或许也不算差强人意。

　　除碧桂园外，第一梯队中的万科、恒大也纷纷呈现放缓迹象，数据显示，前11月，万科和恒大的销售总额仅比去年同期上升15%、14.3%。

　　销售增速放缓的同时，今年以来，碧桂园在拿地上同样不再激进。

　　据观点地产新媒体不完全统计，下半年以来，碧桂园公开土地市场仅有一宗土地入账，即以13.4亿获得佛山北滘一宗占地超23万平的综合用地。

　　另有数据统计指出，2018年上半年，碧桂园共斥资884亿元新增土地储备3298万平方米，与2017年同期1686.4亿元拿地292宗，可以说几乎是腰斩，而第三季度，碧桂园拿地权益金额则只有137.9亿元。

　　不过，放缓拿地背后，碧桂园拥有大量的土储储备。中期报告显示，碧桂园位于中国内地的土地储备达3.64亿平方米，对应货值超过4万亿元。

　　因此对碧桂园而言，在市场环境不发生巨变的前提下，仅以现有的土地储备，就足以支撑其未来2-3年的发展。

　　值得关注的是，在国内销售进入平稳阶段后，碧桂园也在寻找新的利润增长点，其中，11月内，碧桂园在海外市场和产城业务上有所发力。

　　11月8日，碧桂园宣布其在香港的首项目马鞍山临海项目Altissimo泓碧即将入市。

　　公开资料显示，泓碧为碧桂园和香港上市房企宏安地产联合开发，合共提供547伙，面积在300平方呎(约为27.87平方米)到5000平方呎(约为464.52平方米)，预计2021年1月前建成。

　　据观点地产新媒体了解，该项目是去年9月，碧桂园以24.41亿港元收购宏安地产位于香港马鞍山白石耀沙路项目60%的股权所得。在拿下项目仅一年2个月后，碧桂园宣布项目入市。

　　同时，碧桂园地产(香港)营销总监周俊豪表示，虽然目前香港楼市出现调整，但碧桂园仍然看好后市，在战略布局上，会将香港当做为其中一个主要市场。

　　周俊豪称，无论竞投官地，参与旧楼重建，或者与其他财团合作发展，各种吸纳土地储备的方式碧桂园都会考虑。

　　住宅开发业务之外，11月，碧桂园的产城融合业务也有新的项目落地。

　　11月29日，碧桂园首个文化产业园——碧+文化产业园亮相佛山，并在日前首次对外发布其产城创新业务五大体系。

　　据悉，碧桂园目前已经在珠三角、长三角、京津冀、环渤海等地布局超过10个产城项目，包括潼湖科技小镇、思科(广州)智慧城、深圳机器人产业园、惠州南站新城、张江长三角科技城等。

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　　2018年，房地产市场逐步进入稳步发展阶段。2018年1-11月，TOP100房企销售额稳步增长，其中前10房企的销售总额达36691.6亿元，销售额占比达40.6%。

　　图：2018年1-11月房企各阵营的数量、销售额及销售面积均值情况

　　从销售情况来看，2018年前11月销售破千亿房企增至26家，TOP100门槛升至236.3亿元。分阵营来看，销售额超千亿的企业有26家，其中碧桂园、万科与恒大均超五千亿，3家企业销售额均值为5841.7亿元，同比增长率均值为18.7%;1000-5000亿的企业共23家，销售额均值为1725.3亿元，同比增长率均值为58.3%，其中，融信、蓝光发展两家企业本月首次跨入千亿阵营。500-1000亿的企业有27家，销售额均值为675.8亿元;100-500亿的企业销售额均值为317.7亿元;TOP100门槛升至236.3亿元。

　　2018年以来，在国家政策的鼓励下，房地产企业积极通过资产证券化进行融资，行业资产证券化融资规模迅速增长。根据Wind数据及企业公告初步统计，1-11月，房企共发行资产证券化产品154只，融资总额1725.1亿元，同比增长56.1%，11月，房企共发行资产证券化产品16只，融资总额147.4亿元，环比增幅超100%。

　　表：代表房企2018年11月资产证券化融资案例

　　数据来源：根据Wind资讯、企业公告综合整理

　　从资产证券化的资产标的类型来看：11月，房企资产证券化产品资产标的多为应收账款，其次为租赁租金、物业费等。其中，万科发行资产证券化产品6只，资产标的均为应收账款，共获资金52.84亿元;金茂以物业费作为底层资产，获得15.4亿元资金;越秀以租赁租金作为资产标的发行资产证券化产品，获得资金10.91亿元。

　　面对当前国内融资环境，房企积极通过发行住房租赁专项公司债券进行融资。11月，万科20亿元住房租赁专项公司债于深交所上市，票面利率仅为4.18%;龙湖提交了规模为50亿元的住房租赁专项债券申请，发行期限不超过15年等。

　　总体来看，资产证券化产品能够盘活企业存量资产，拓宽企业融资渠道，助力企业未来发展;同时，随着房地产市场从增量进入存量时代，租赁市场正成为资本角逐的新蓝海。未来，房企应积极把握资产证券化融资机会，并结合自身情况发行租赁类融资产品，不断优化债务结构，获取优质发展资源。

　　附名单：

　　特别声明：房地产企业销售数据统计是以2018年1月1日-11月30日期间销售的商品房为统计口径，主要依据CREIS中指数据在各地的销售监测数据，并参考当期总体经营情况和推盘去化情况进行分析统计;对于少数没有在监测范围内的城市或项目，由企业提供相关证明文件，经课题组对数据进行严格审核，也纳入统计范围。本报告仅供参考，课题组不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。

　　(房掌柜整理来源自观点地产网、中国指数研究院)