多城密集加码楼市调控 地产企业信托融资成本达12%

　　住建部约谈12座城市的消息传出后，包括贵阳、西安、成都等在内的城市楼市调控再次收紧。

　　贵阳调控!西安调控!成都调控!在住建部约谈12座城市的消息放出后，几天内，已有近一半被约谈的城市升级楼市调控。

　　在部分专家看来，此轮楼市调控重在查漏补缺、打补丁，主要原因是部分热点城市房价仍上涨过快且存在抢房、炒房现象。近期被约谈过的城市，预计都会有调控收紧的做法。

　　过半被约谈城市调控升级

　　5月15日，成都市人民政府出台《进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》，防范炒作防范投机。成都新政内容主要有四个关键点：一是对成都各区实行三重调控;二是将限购对象由自然人调整为家庭;三是户籍迁入成都市未满24个月的购房人，应有稳定就业并连续缴纳12个月以上社保;四是父母投靠成年子女入户的，不得作为单独家庭购房等。

　　成都不是近期第一个升级楼市调控政策的城市，之前有长春、哈尔滨、佛山、贵阳、西安等城市已经相继出台升级动作。显然，新一轮楼市调控潮已经来临。

　　事实上，此轮调控的背景是住建部对热点城市的相继约谈。据央视财经频道报道，住建部负责人5月9日就房地产市场调控问题约谈了成都、太原两市政府相关负责人。约谈强调，要牢固树立“四个意识”，毫不动摇地坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松，落实地方调控主体责任，因城因地制宜，精准施策，确保房地产市场平稳健康发展。

　　据了解，五一前住建部还约谈了西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山等10个城市政府相关负责人。

　　此轮房地产调控又呈现出哪些特征呢?综合来看，调控内容主要体现在对已购房屋实行限售，限售周期控制在3年左右。

　　在业内专家看来，不同于限购，限售政策效力有限。不过，成都的政策具有借鉴意义。此前，很多城市的人才落户政策是落户后可立即买房，这导致落户城市出现抢房大潮，而成都对于新入户者在买房上进行了限定，必须有稳定就业并连续缴纳社保12个月以上方能新购住房。另外，成都在亲属落户上，按照家庭进行限购，从而堵住了多次购房，直接扼杀炒房的动机。

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为，这一政策落地对最近全国很多热点房地产市场有很大的示范作用，这些城市限购的同时放开户口，低门槛吸引落户下，很多需求为了买房而落户，使得房地产市场升温。

　　抢房、炒房造成房价上涨

　　业内人士分析，此轮约谈和调控升级，主要原因是部分热点城市楼市热度较高，投资需求旺盛，房价上涨明显，且存在抢房、炒房现象。

　　根据国家统计局公布的4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格虽然环比分别为持平和下降0.1%，但是二线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅比前一个月扩大0.1%，三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅分别比前一个月扩大0.2%和0.1%。

　　具体到上述被约谈的12个城市，其中11个城市4月份新建商品住宅销售价格环比上涨，海口、三亚的涨幅均达到1.9%，排在70城中的前两位，西安、太原、大连、贵阳的涨幅分别为1.6%、1.4%、1.1%、1.3%。

　　而有业内人士指出，约谈的另一背景是今年以来一批城市相继放宽人才引进政策，不同程度地带来一些地方的楼市热度上升。

　　据不完全统计，目前已经有超过20座城市出台了人才引进政策，内容主要集中在户籍政策、生活补贴、购房优惠三个方面，而落户的门槛甚至低至中专落户、身份证即可落户等等。

　　一些业内人士认为，上述举措在留住人才的同时也会给限购政策“开口子”，带来楼市热度上升。中原地产首席分析师张大伟就表示，“地方的人才政策不应该和房地产限购挂钩，对于真正的人才，更应该提供直接的居住房源。单纯地将人才推向市场，容易带来房地产市场的不稳定。”

　　三四线城市严控可能性小

　　当然，根据此次住建部的态度和指导精神，成都不会是最后一个调控升级的城市。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，近期被约谈过的城市，预计都会有调控收紧的做法。若不出台具体政策，也会加大违法行为的执法监督。在区域上，东北、西北和西南等房地产市场收紧的可能性较大。

　　而在调控方向上，严跃进预计会有以下几个方向，一是限售政策会继续。二是有人才政策导入的城市，近期或有查漏补缺，类似借人才落户来回避限购的，尤其是亲戚挂靠户口等现象。三是土地供应增加。

　　事实上，热点二线城市继续出台调控政策在意料之中，市场最为好奇的是今年三四线城市甚至更低级别城市的命运。有专家分析，如果说2017年调控主要集中在一二线城市，2018年调控则逐渐向三四线转移。

　　丹东就是案例，一个月内，丹东新建商品住宅价格环比涨幅由3月份的0.4%到4月份的2.0%，跃至首位。5月14日，丹东出台限购政策。

　　不过，在思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅看来，不管是一二线、三四线，或者是边陲小镇，调控思路是延续“房住不炒”的理念，如果有哪些城市触及底线，出现了投机投资性炒房，就有可能触发调控，调控不在于城市的级别，而是购房需求的构成。

　　“但是，三四线即便出台政策，也不会太严厉，政府还是希望整个房地产市场保持平稳健康，不要大起大落。”有业内人士指出。

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　　信托收益率自年初以来整体延续上涨态势。

　　截至目前，5月集合信托产品平均年化收益率达7.87%，较去年末上涨0.61个百分点。“收益率确实在涨，我们现在卖的产品收益率在7.5%-8%。这在市场上不算最高，当然也不算低。”一位华北地区信托公司财富经理称。

　　21世纪经济报道记者注意到，目前市场上8%的信托产品已不鲜见，个别产品收益率甚至逼近10%。用益信托研究员帅国让称，产品收益率上升主要源于严监管，这使得资金的来源受限，但融资方对资金的需求较大，造成融资成本上升，从而助推信托产品收益上升。

　　在不断走高的产品收益率背后，是更高的企业融资成本。据了解，目前个别企业融资成本已到12%(如信托收益率10%，加1.5%-2%的信托公司报酬，再加0.5%的发行费)。有分析人士认为，未来企业信托融资成本将延续上升态势。

　　资深信托研究员袁吉伟认为，对于信托公司而言，需要加强融资方风险识别，做好风险定价。同时，密切跟踪资金市场和货币政策，而且及时反馈投资者需求，实现资产端和资金端良好衔接。

　　收益率持续走高

　　用益信托数据显示，今年1-4月份，集合信托产品平均年化收益率7.43%，7.33%，7.49%，7.52%，5月份最新平均年化收益率7.87%。而在2017年仅12月单月平均收益率为7.26%。

　　用益信托一份报告称，根据近几月变化的趋势以及目前的大环境来看，信托产品预期收益率上升的趋势仍有可能，预计短期内平均收益率破8%的信托公司会有所增多。

　　“收益率不断走高在于缺钱。现在信托项目不少但是缺钱，有些机构有钱也出不来，比如农商行管理严格，贷款不出县、同业不出省。”一位华北地区信托经理认为。

　　信托收益率上升背后其实是企业融资成本上行。“其实可以倒推，比如现在收益率在8%左右，信托公司收取1.5%-2%的信托报酬，0.5%的发行费，再加上保障基金相关费用，相当于企业拿到资金的融资成本在10.5%-11%之间。”前述华北地区信托经理称。

　　“从信托公司角度来讲，信托公司之间是同业竞争，有信托公司收益率上涨后，另一些信托公司的收益率就会被动上涨，而有些信托公司会带头上涨是因为资金受限。” 一位信托公司财富部门人士表示。

　　袁吉伟称，当前严监管以及资管新规导致市场资金端收紧，诸如传统的银行理财、银行自营资金配置信托的规模下降，信托产品更多面向个人投资者发行。此外，在去杠杆背景下，信贷收紧，信托公司议价能力提升。

　　一位中型信托公司总经理认为，融资成本上升比较快反映了资金面比较紧张。目前社会融资结构面临大调整，因为去杠杆、资管新规实施等导致表外融资收缩。“过去随着大资管发展，表内外融资占比几乎是各占一半，现在表外融资渠道面临需缩，导致过去大量靠非标融资来维持资金周转的很多企业面临较大的压力。”

　　前述总经理对21世纪经济报道记者表示，现在一些民营上市公司信用风险案例增多，其实是因为之前通过场内外质押做了一些非标融资，但现在不可持续。一些政府平台、房地产企业也面临类似的情况。

　　今年以来，表外转表内趋势持续，表外融资规模则快速萎缩。央行数据显示，1-4月信托贷款增量快速回落，甚至出现负增长。月度来看，从2017年12月的2245亿元快速回落至1月份的455亿元，并于3月开始出现负增长，当月减少357亿，4月减少94亿元。

　　风险溢价提升

　　袁吉伟称，目前信托公司不同融资主体融资成本有所差异，平均在10%左右。前述华北地区信托经理亦表示，现在部分房地产项目的融资成本已经达到12%左右。

　　5月7日至5月13日，授米金融智库统计的55家非银金融机构发行的187个融资项目信息显示，融资成本在11%以上的项目并不少，如某信托公司发行的贵州地区用于受让应收账款的3年期项目，融资成本达12%。

　　“成本上升反映了企业整体信用风险增加。资管新规下发时便进行降准，我认为未来一到两年内应该还会有降准，否则资金会比较紧。”前述信托公司总经理表示。

　　他解释称，目前银行贷款外的其它融资渠道收缩，主要靠表内投放，并且表外的很多资产银行还要往回接，因此可用投放贷款的资金是非常有限的，这就需要通过降准增加银行表内可用资金。

　　前述财富部门负责人称，现在成本不断走高，会加大部分公司财务风险，但是从另一个角度来讲，资管新规强调打破刚兑，如果投资者接受打破刚兑的事实，获取高收益也是一种补偿。“风险更高了，投资者要求一定补偿。”

　　他认为，到今年底，信托产品平均年化收益率将会达到8.5%左右。其中二、三季度收益率会缓慢上涨，不过到四季度会出现较快上涨。

　　袁吉伟认为，未来货币政策仍会保持中性稳健，紧信贷、宽货币、严监管大形势短期不会变。从企业融资需求看，很多公司债务到期量较大，刚性融资需求较大，而且随着违约风险的增多，信贷定价中风险溢价也会提升，所以信托融资成本可能还会小幅上升或者维持高位。

　　(房掌柜整理来自新京报、21世纪经济报道)