密集的楼市调控政策下 郑州楼市是否能够迎来拐点

　　“没有最强，只有更强”，从去年10月1日起，郑州楼市进入新一轮调控期，限购、限贷、限价、限售、限“离婚”，查处市场违规，直接对准房地产市场的投资、投机者。

　　2016-2017郑州楼市 调控政策大盘点

　　2016年10月1日 郑州限购政策出台

　　规定在郑州市内五区和郑州航空港经济综合实验区、郑东新区、经济区、高新区，对拥有2套及以上住房的非本市户籍居民家庭限购180平方米以下(不含180平方米)住房。

　　2016年10月4日 限购后再限贷 二套房首付40%

　　郑政办〔2016〕64号文件要求：居民家庭购首套90平方米以下的经适房，最低首付比例为25%，可向下浮动5个百分点;居民家庭所购住房位于“郑政办〔2016〕64号”文件规定的限购区域内，首次购买商品房，最低首付比例为30%;拥有1套住房且相应购房贷款未结清、再次购买二套房，最低首付比例为40%。

　　2016年12月21日 升级限购政策 交够社保再买房

　　要求非郑州户籍居民家庭在限购区域内购买住房，需提供近3年内在本市连续24个月以上(含24个月)缴纳个人所得税或社会保险证明。对于通过补缴个税和社保来获得购房资格的行为，没有明确禁止。

　　2017年3月17日 补缴个税或社保 不再作为购房凭证

　　3月17日，郑州市住房保障和房地产管理局发布通知：凡属补缴且补缴日期在2017年3月17日之后的社会保险证明、个人所得税完税凭证不再作为购房的有效凭证。

　　2017年5月3日 限购区域增加 企业炒房、离婚买房路堵死

　　1.在原有限购区域基础上增加荥阳东、南龙湖和绿博三个区域;

　　2.开创“不向不足注册三年的企业销售房产”的调控政策;

　　3.单身人士有一套房后不能买房;

　　4.取得“不动产权证书”之日起满3年才可以出售，实际上是从买到卖5年不得变现销售;

　　5.赠与后，3年内不能买房，不能再通过赠与方式转让住房。

　　2017年5月3日 非限购区域同样“限售”

　　郑州市政府58号文件出台不足9个小时，调控细则也火热出炉，对网签时间、单身、企业注册时间、调控区域等具体问题给予明确规定。并明确表示，郑州市非限购区域(如新密、登封等)，同样要遵守“限售”政策，将房地产市场的调控范围扩大到郑州市全部行政区。

　　楼市上涨势头遭遏制 调控效果显现

　　新一轮楼市密集调控的效果，在某研究院的统计数据中逐渐显现。

　　从目前来看，郑州楼市成交量因为调控已出现回落。CRIC数据显示，4月份郑州主城区商品住宅成交50.02万平方米，环比下降29%，同比下降60%。5月份郑州主城区商品住宅成交54.74万平方米，环比虽然上涨9%，同比下滑62%;成交量的连续下滑，说明政策调控作用已经显现。

　　而从更大范围来看，楼市成交状况也出现了明显的下滑迹象。5月份，易居研究院监测的50个典型城市新建商品住宅成交面积为2536万平方米，环比减少5%，同比减少16%。从环比数据看，目前已经出现了连续两个月的下跌。

　　权威机构数据显示，5月份，郑州市主城区商品住宅均价12253元/平方米，环比下降6%。从房价的变化情况来看，也不难得出楼市降温的结论。

　　调控“组合拳” 对投资性需求下“逐客令”

　　这一轮楼市调控从去年10月份开始加码，政策不断收紧。回首看，政府打出了一套漂亮的“组合拳”，其中包括重拳出击、连续出拳以及精准打击等多种具体战术，房价过快上涨态势因此被成功遏制，也扭转了以往“越调越涨”的尴尬局面。

　　个别项目低价入市 房价能否迎来拐点?

　　进入6月，郑州楼市出现了震荡。融创象湖壹号高层不足1万元/平方米，比市场预期低了4000元/平方米，要求全款，结果秒清;紧接着，和昌林与城开盘价1.06万/平方米，又是遭到哄抢。

　　接二连三的“降价”，让不少人欢欣鼓舞，觉得房价终于迎来了拐点。其实，不管是象湖壹号还是和昌林与城，眼下都不能将其定义为区域定价的尺子。

　　对于开发商而言，降价与否不重要，真正关键的是“回款”，这也就有了象湖壹号的“全款购房，备案价格开盘”。能否快速去化?能否快速签约?能否快速回款?最终都指向一个关键词：定价。象湖壹号项目低价入市，除了政策，速度应该也是重要的考量因素。

　　对此，有本地媒体回应，“房价不会出现拐点，顶多是L形拐点，而不是回落”。对于购房者来说，有机会，也有不利，尤其是刚需，机会变得更少。刚需还是要正视现实，尽早上车。

　　当然，还是要提醒大家，千万不要低估调控的决心和效果。“房子是用来住的，不是用来炒的”，这一轮中央调控的思路是既要抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。

　　【大咖观点】

　　冯仑：房价短期看平，中期涨跌互现，长期看涨

　　中国的房地产已经繁荣了15年，经历了一轮普涨，基本上是单向上涨。那这一轮调控之后，房价还会继续上涨吗?

　　对此，万通集团创始人冯仑在他的新书《岁月凶猛》中给出了自己的看法。他认为，短期内，以抑制上涨为主，房地产与经济增长和金融有强相关关系，房价暴跌，带来的风险更大。中期来看，中国的货币过多的问题必须要解决，都市化仍在继续，经济增长和人口流动维持不均衡的格局，结构性上涨的概率比较大，涨跌互现。长期来看，房价伴随经济增长而涨，但增速必然会随着人口老龄化和人口流动性的减少而不断回落，房价的增长速度也会放缓。

　　马光远：别把房价下跌寄托在不动产登记上

　　有人持这样的疑问：如果年底完成不动产统一登记，房价会加速下跌吗?

　　对此，经济学家马光远近期发文回应称，不动产统一登记制度的重大意义其实不在于房价，而在于搞清中国房地产的基本面。有了统一的不动产登记和信息联网，房地产调控中的限购、限贷、个人所得税以及房产税的征收才有可能。在他看来，“千万不能把房价未来的下跌寄托在不动产统一登记这一件事上”。

　　胡葆森：20年后郑州、开封、许昌或将融为一“城”

　　6月17日，建业集团董事局主席胡葆森在出席“国际门户 塔尖城市—国家中心城市(郑州)发展论坛”时发言：“历史的经验告诉我们，郑州这样一个省会城市，1亿人口大省的省会城市，是必然要做大的，并且会与开封、许昌、新乡进一步融合。”

　　他对未来做了一个推测：2030年郑州达到2000万人，2040年有可能在2500万~3000万。这就使得城市间不断融合、协同，最终形成一个城市群，把开封、许昌、巩义甚至焦作等周边的县市并入郑州大城市群，甚至可以把半径扩大到80公里甚至更大。而20年以后，河南120个城市将有1/3的城市被边缘化，互相成为新的融合。