作为供给侧结构性改革中“降成本”的重要举措,1日起,房地产业纳入“营改增”试点范围。
目前,我省有房地产开发企业7000多家,业内人士普遍认为,政策利好将刺激楼市成交量增长。
土地价款抵扣
激励房企提供高品质住房
按照营改增政策,5月1日后,房地产开发企业销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法,适用税率为11%,但是税率并不代表房地产开发企业的实际税负。
房地产企业成本,主要由土地出让成本、建安成本及财务成本组成,其中土地出让成本所占比重较大,在一线城市可以达到40%以上。新规最引人注目的规定是,房地产项目以扣除土地出让金后的余额为销售额。“税率是上升了,但是土地出让金可以从销售额中扣除。”多名业内人士认为,由于设计服务、勘探服务、建筑服务、咨询服务以及购买的材料、设备、办公用品等可以抵扣,增值税额相比营业税额会有所下降。
省国税局业务专家表示,营改增对房地产开发企业有利,可以促进行业细分、专业化经营。此外,设计、建安、材料等成本支出纳入抵扣,开发非毛坯修房屋有利于企业减少税负,会激励房企为消费者提供更高档次的房屋。
近段时间,武汉楼市热闹,价格普遍上涨。“营改增不会引起房价上涨,房价波动主要还是取决于市场供求关系的变化。”武汉合嘉置业有限公司财务负责人李军说,相反,营改增为房企降了成本,企业会有更大的价格空间,让利于民,特别是对于库存压力较大的三、四线城市来说,将为房价下调带来空间,提高房屋成交量。
新增不动产抵扣
鼓励企业投资商业地产
按照营改增政策,5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产,或者5月1日后取得的不动产在建工程,其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣,第一年抵扣比例为60%,第二年抵扣比例为40%。
取得不动产包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产,不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。但是,融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物,其进项税额可以在当期一次性抵扣。“这项政策对商业地产是比较大的利好。”保利(武汉)房地产开发有限公司财务经理陈勇说。比如,写字楼本身价格就高,购买它们抵扣税额多,这将鼓励企业投资商业地产,有利于房企去库存。
例如,一家公司购置了价值1.11亿元的办公楼。在以往缴纳营业税时,负担营业税555万元。营改增后,如果选择一般计税方法,可抵扣进项税额为1100万元。其中,第一个月可以抵扣660万元,第十三个月可以抵扣440万元,企业购买办公楼税负会降低。“营改增新政的影响是积极的,有望激发投资大宗商业地产的热情。”知名地产咨询服务公司、世邦魏理仕大中华区研究部负责人陈仲伟表示。
此外,在写字楼租赁中,营改增也带来好处。假设业主、租户皆为一般纳税人,可全额抵扣增值税,总体交易成本将有所下降,即使原来的租金保持不变,实际交易双方会有更大的赢利空间。
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