开发商打擦边球 购房者使用面积竟缩水一半

　　楼市多事之秋，全国多个城市正掀起一波整治房地产市场秩序的风暴。

　　前不久，住建部在电视电话会议中通报了各地查处的30家中介机构和开发企业，这是继去年连续三次通报96家违规房企之后，再次集中公开曝光违规房企名单。

　　尽管此次市场整顿力度空前，仍有不少开发商存有侥幸心理，处处设置购房“陷阱”。面对防不胜防的违规“小动作”，作为购房者在买房时一定要擦亮眼睛，进行仔细鉴别，切莫听信“巧言”或者贪一时小便宜，吃了大亏。

　　案例警示：要不回的使用面积

　　地处珠海(楼盘)市金湾区的鸿泰 西岸中央(又称鸿泰花园)，最近颇为躁动，究其原因，是开发商在项目销售过程中宣传误导，使得四户业主在未被告知实情的情况下“购买”了属于公摊面积的架空层和花园，导致如今既无法顺利交付，双方又难以就赔付达成一致。

　　据此次事件中的黄女士(化名)透露，事情是由开发商耀强贸易公司违规销售，误导购房者引发的。

　　原来，在该项目销售过程中，开发商将4栋、5栋的二楼物业与一楼部分架空层、部分花园合并作为主推户型进行宣传，将公摊面积与二楼捆绑销售。即便是在清楚一楼是没有产权的公摊情况下，开发商仍与业主签订了使用协议，与房屋合同一并交给了业主。

　　黄女士告诉和讯房产：“实际上，私底下，项目销售人员也只是说签订了使用协议，一楼和花园可以正常使用，但没有提及这些面积在交付和使用过程中存在风险。”

　　直至项目交房前夕，开发商擅自销售公摊面积的行为遭到了同小区部分业主的强烈反对，随后，小区部分业主将此事投诉至金湾区住建局，在住建局的督促要求下，开发商将一楼及花园面积归还给小区全体业主。

　　对此，黄女士及其他三家业主感到委屈和不平，在他们看来，自己在购买二楼物业的时候，虽然没有将一楼和部分花园的面积写进购房合同，但有加盖耀强公司公章的使用协议，更为重要的是，缴纳的总房款里面是包含这部分的费用的。

　　根据鸿泰花园开盘时的成交价格来看，3-10层精装修的户型总价约为70万-80万，而四户业主的二楼成交总价为146万-205万。黄女士认为，二楼物业明显高于市场行情的成交价里面包含开发商捆绑的“公摊面积”。

　　对此，开发商给出了解决方案——根据四户业主购房时间不同、成交总价不同，分别给予40万-50万不等的退款。照此计算，毛坯交付的二楼总房款相当于150万元左右，对于这个远高于小区均价的价格，四户业主表示难以接受。至于开发商的具体退款标准，和讯房产致电该项目负责人，截至发稿未获任何回复。

　　除此之外，开发商给出的另一套解决方案是，按原成交价退房。但考虑到最近两年珠海房价的上涨行情，黄女士认为即便是退还全款，自己的利益也是受损的，并且也错失了选购其它物业的时机。迫于无奈，四户业主打算联合起来，以诈骗罪起诉耀强贸易，以捍卫自己的权益。

　　期房风险不可不防

　　数据显示，近年来，商品房买卖纠纷案件数量持续攀升，其中期房官司占比达7成以上。即便购买期房存在风险，但期房比现房价格便宜5%至10%，因此很多消费者仍然对期房趋之若鹜。

　　有消费者协会工作人员告诉和讯房产，消协经常接到一些业主的投诉，但是处理起来，开发商就一句话：“给你退房”，结果谁都不退，双方僵持不下，更有甚者，业主自发组织起来进行暴力维权。

　　业内人士建议，购买期房要在以下几方面注意规避风险：

　　风险之一：房屋质量风险。在期房投诉中有关房屋的质量问题一直位居首位。由于消费者在与开发商签订购房协议时，自己所购买的房屋还没有成型，不能看见房屋的实际情况(即便房屋交付后，对一些隐蔽工程质量问题也难以发现)，因此，消费者经常会因为房屋质量问题和开发商发生纠纷。

　　风险之二：面积缩水风险。有些开发商为了谋取最大的商业利益，在进行实测时，有意改变建筑面积、加大公摊面积，并且不明示公摊面积的数量和计算方法，以致商品房实际面积与销售面积严重不符。

　　风险之三：虚假广告宣传的风险。开发商的售楼广告经常是美丽动人的，如果仅凭售楼时开发商所作的宣传买房，可以肯定地说多数时候都会令人感到失望。入住以后就会发现，开发商交付的房子与其宣传的房屋品质大相径庭。

　　风险之四：规划变更的风险。开发商擅自变更规划设计，在配套设施、绿地、容积率、环境设施等方面随意改动。为了规避责任，开发商在与消费者签署合同时，往往对这些问题不做约定，或者有的是在约定中设置陷阱，有的甚至拒绝约定，严重侵害了消费者的知情权和公平交易权。

　　风险之五：产权风险。业主迟迟拿不到产权证大约有以下几种原因：开发商不具备开发商品房的资质、没有办理合法手续违规建房、将房屋抵押、以划拨土地或集体所有土地等未缴纳土地出让金的土地来开发商品房，以致无法办理产权证。

　　风险之六：延期交房的风险。由于开发商的资金问题(开发资金不到位、抽逃资金、挪用售房资金等)、工程管理问题等原因，有大量的迟延交房、甚至不能交房的事件发生，以致消费者的利益受损。

　　对此，有业内人士提醒购房者，在购置期房时一定要多做调查，审查“五证”，确定房产开发、销售手续齐全后再签订购房合同，另外，在签订购房合同时一定要仔细看清楚合同中所写内容要与开发商宣传和承诺的一致。万万不可贪图价格实惠或轻信某些售楼人员的花言巧语而草率购买。