杨成长：建立房地产市场长效机制 必须体现中国特色

　　当前我国房地产市场最突出的制度问题是供给、需求和交易制度不对称和不统一。我国商品房土地供应具有高度的规划性、计划性和地域差异性，但是房地产需求市场已经彻底放开，形成了全国统一大市场。

　　建立中国房地产市场的长效机制，必须根据中国房地产市场发展的特定环境和制度条件，以及房地产市场运行的基本特点，逐步建立起具有中国特色的房地产市场的供给调节机制、需求管理机制和市场交易制度。在房地产需求市场上，要逐步建立长期稳定的区域化和差别化的限购政策。适度进行需求总量和结构管理，应该成为我国房地产市场长期基本政策，不能因有违自由化、市场化的导向，就遮遮盖盖，时断时续，影响到居民对房地产市场的合理预期。在房地产交易市场上，必须旗帜鲜明地按照“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，改革交易制度，抑制过度投机。

　　具有鲜明中国特色的房地产市场

　　中央政府明确提出了要逐步建立健全房地产市场的长效机制。但是，究竟什么是长效机制，是否就是完善房地产相关税收制度，推广物业税，人们对此仍争议不休。建立房地产市场的长效机制，必须根据中国房地产市场发展的特定环境和制度条件，必须根据中国房地产市场运行的基本特点，逐步建立起具有中国特色的房地产市场的供给调节机制、需求管理机制和市场交易制度，推动供给、需求和交易制度在体制和机制上的一体化。那种认为中国房地产市场的改革方向就是进一步放松管制，促进房地产交易进一步市场化和自由化，推动交易制度进一步和西方国家接轨的改革思路，不符合中国房地产市场的发展实际。

　　首先，中国实行自然资源和土地资源的国有制，有着非常复杂的土地所有权制度和土地交易市场。城镇实行土地国有制，城市建设用地又分成了基础设施用地、工业用地、商务用地和住宅用地等不同类别，不同类别的土地在转让和交易方式上完全不同，形成了不同的土地比价关系。城乡土地制度差别大，城乡建设用地不统一。城市土地实行国有制，实际上是由各级城市政府代表国家行使所有权，各级城市政府掌控着建设用地的指标和分配权力，垄断了各类别土地的供应。这种城市土地制度最大限度地控制了建设用地的规模，优先保证了基础设施用地，成为我国始终坚持基础设施投资先行战略的重要制度基础;充分保障了工业用地的低成本，形成了我国制造业的土地成本比较优势;同时又通过占建设用地不到30%的商品房用地市场化出让，获得了占各级政府土地总收入80%以上的土地转让收入，支持了城市建设和旧城改造。

　　其次，房地产开发+土地增值+城市基础设施投资，构成了中国特有的城市扩张模式。由于各级城市政府拥有了建设用地的支配权，并且土地转让收入基本完全用于本市建设，这就形成了政府通过房地产开发撬动土地价格，形成土地转让收入，利用土地转让收入大力新建和改建城市的城市发展模式。反过来，城市的改建和扩建又能进一步提高居住环境，为地价和房价的提升创造了条件。房地产+土地+城市建设的联动发展模式在我国城市发展上取得了巨大成功，推动了城市规模的急剧扩张和旧城的大面积改造，被各级政府视为城市发展的圭臬。这种城市发展模式首先在一线城市和东部地区取得了巨大成功，再逐步向中西部和三四线城市蔓延。这种城市发展模式，让地方政府、房地产开发商和拥有住房的居民在房价上形成了利益同盟，房价上涨大家都得益。

　　第三，中国是一个高储蓄的国家，居民储蓄率始终保持在30%以上，居民拥有近百万亿元的金融资产。储蓄资产的保值增值始终是居民关注的焦点。居民购房能力主要不是受当期收入影响，而是受居民储蓄能力和储蓄总量的影响。买房往往被居民看作是储蓄的另一种方式，而且是被历史证明最保值的储蓄方式，而不是简单的住房消费行为。居民买房的消费性动机和投资保障性动机完全糅合在一起。即使是低收入阶层，也会出于储蓄和投资的需要，购买超出自己收入水平和居住需求的大户型住房。另外，由于居民拥有巨量的金融债权，金融投资收益率的变化也会影响到居民的购房意愿。

　　第四，中国以血缘关系为纽带的传统文化，形成了居民特有的住房消费观念和购房行为，重视“家”重视“血缘关系”，放大了居民的住房需求。

　　第五，中国城市发展和城镇化速度不均衡也影响到房地产市场的发展。中国城市发展严重不均衡，金融、房地产和信息等高收入行业高度集中在北京、上海、广深为中心的城市群，成了大学生研究生就业的首选;人口导入不均衡导致各地房地产需求也不均衡。按照目前规定，中国县级以下行政地区不能设立市。由于城市的合并，导致一方面我国城镇化率已经提高到了57%左右，三到四亿人进城，但是城市的数量甚至有所减少，东南省份一些人口近百万的镇也无法改为市，导致从城市到农村的毛细血管严重不畅。

　　供给、需求和交易制度不对称、不统一

　　上述五点构成了中国房地产市场发展的基本环境和约束因素。这些环境因素都将显著影响着房地产市场的供给、需求和交易方式，形成了中国房地产市场的四大特色。

　　首先，各级政府垄断着对商品房土地的供应，并且按照规划和计划大致均匀地供应土地。我国国土资源辽阔，但是可用于农耕和城市建设用地的土地占比过低，生态环境脆弱。在960万平方公里的国土面积上，只有约120万平方公里(合18亿亩)可用于农业生产，规划约11万平方公里用于城市建设，城市建成区约9万平方公里。由于优良耕地和可用于城市开发的建设用地在区域上高度重叠，绝大部分国土无法承受高强度开发。因此，划定永久耕地保护红线，划定城市建设用地底线，成了我国配置土地资源的基本国策。国土资源和生态资源的国情决定着我国建设用地占国土总面积的比例不能太大，整体建设强度不能太高。为了保障18亿亩耕地，划定生态红线，中央政府不得不根据行政区划实行建设用地的目标管理。各级政府再根据耕地保护和建设用地的指标确立各地区的年度建设用地指标。这种建设用地的管理制度，必然导致各级政府根据建设用地的整体规划和指标，分年度大致匀速供地。虽然年度之间可以有些不同，但是总体上是高度计划的，不可能做到根据市场状况随便增加或减少土地供应。国家也不可能根据房地产市场的热度和人口导入状况，随意扩大一些地区的建设用地指标。北京、上海和广深三大都市圈，由于人口稠密，建设强度过大，总体需要控制开发力度，建设用地指标更需要严格控制，不可能因房地产需求火爆就大面积增加建设用地指标。二是各级政府在建设用地的分配比例上具有比较大的自主权，但是一般会优先保障基础设施用地。同时由于招商引资和工业发展影响到各地的经济增长率，工业用地也必须充分保证。这样，在建设用地分配比例上商品房用地往往会排在最后来考虑。三是由于各城市占有土地的辽阔程度不同，建设用地指标的松紧程度不同，导致中心城市和一线城市建设用地指标紧张、中西部地区部分城市和三四线城市供地又过多的不均衡现象。同时由于土地拍卖价格不同，三四线城市政府为了获得相应的土地收入，往往需要拍卖更多的土地。总之，我国实行的自然资源和土地管理制度，决定着各级城市政府垄断着商品房用地的供应，呈现出高度的规划性、计划性和区域不均衡性的特点。