徐高：应构建更有弹性的土地供给制度 调控因城施策

　　光证资管首席经济学家徐高日前在接受中国证券报记者专访时表示，今年房价涨幅较快的城市，明年或继续采取较严的限购措施。同时，在土地供给方面也应加大力度，以此来平抑房价。另外，需尽力使房地产投资保持稳定，一方面货币政策要保持稳健中性，另一方面要稳定住开发商的投资预期。

　　房地产调控因城施策

　　中国证券报：未来楼市调控力度会加大吗?2017年将呈现怎样的趋势?

　　徐高：此次房地产调控和以往各次调控有些不一样之处，因此对本轮房地产调控做预期，首先需分析它的特殊之处。今年前10个月，全国70个大中城市中一半城市累积房价涨幅没有超过5%，还有几个城市房价是跌的，城市间分化明显。因此，此次房地产调控并不是全国性的“一刀切”。从房价上来看，此次房地产调控对一线和二线城市房价抑制作用明显。尤其最近两个月，一线和二线城市房价涨幅急剧收窄，但三线城市目前受到的波及相对较小。三线城市房价涨幅略有收窄，但收窄程度比一线和二线城市小得多。因此，这种调控起到了去库存效果，把购房需求从一线和二线城市向三线城市引导。

　　对于房价涨幅较快的城市，明年将继续采取比较严的限购措施。同时，在这些城市的土地供给方面也会加大力度，通过土地供给增加来平抑房价。但多数城市实际仍处于库存重压之下，因此房地产政策还会保持较平和或平缓的态势来促进去库存推进。从大环境看，货币政策将维持稳健中性基调，尤其要保证社会信贷和社会融资总量的合理增长。

　　中国证券报：当下房地产市场调控仍以需求端调控为主，在供给端方面应如何施策?

　　徐高：从长周期看，我国房价、地价大幅上涨始于2004年。2004年3月，国土资源部、监察部联合下发《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》。该通知在房地产市场被称作“8·31大限政策”。此后，土地出让要通过招标、拍卖、挂牌手段进行，意味着地方政府开始行使它对土地的垄断供应权。经济规律显示，在成为垄断供应者后，垄断方一定会减少供给，推高价格来获取垄断收益。之后，我国整体房价大幅上涨，且持续十多年。

　　因此，如果要从根本上解决房价持续或过快上涨问题，需要在土地制度方面构建出更加有弹性的土地供给制度，这样才能从供给方面平抑房价。但它牵扯到土地制度变革，不是短期内能做得到的。在这种情况下，就需要行政性的增加房价过快上涨城市的土地供给。中央政府要发挥更有力的作用，土地供应都是地方政府来做，一般是地方政府的决策。但地方政府是土地垄断的供应者，有动机来控制土地供给来获取垄断收益。如果从市民整体福利角度看，就应是行政性的给地方政府指令。另外，最近有些城市发现一拍地就变地王，反而开始冻结拍地，这是缘木求鱼，结果只能是南辕北辙。现在停止拍地不出地王，对房价上涨预期的影响没有那么强，但实际上会加大未来房地产市场的供需矛盾，形成更加强烈的房价上涨压力。因此，在越是能拍出地王的时刻，越说明土地市场供需间有明显矛盾，就越需加大土地供给力度。通过供给扩大来平抑地价，进而平抑房价。

　　在此过程中，有些地产开发商确实因为资金较多，又找不到好的投资途径，可能在土地拍卖环节将地价炒的较高。因此，要抑制开发商高价拿地行为。比如，在融资方面，一些行政指导或调控是必要的。但核心问题仍是土地供给量。如果现在土地供给跟不上，未来一两年后会形成更加强烈的房价上涨压力。