楼市调控升级地产商拿地欲望仍难耐 房价到底降不降

　　事实上，第二轮调控政策集中在国庆长假前后，从部分城市开始清查拿地资金情况来看，资金层面的收紧已现端倪。

　　从今年央行的各种统计数据可以看到，资金的宽松是今年楼市红火的重要推手。目前居民部门房贷占新增信贷规模的主要部分。房地产开发商虽有公司债等直接融资渠道，但银行资金甚至理财资金违规进入房产、地产市场的现象并不鲜见。

　　“结合银监会11月4日要求对金融机构房地产相关业务进行检查，不难看出资金层面的收紧速度明显超出外界预期。”张大伟说。

　　中原地产提供的数据显示，今年10月，房地产企业的债券融资规模为684.88亿元，环比下跌四成。而截至11月28日，11月房企的债券融资规模仅为195.4亿元。随着销售的下滑，房地产企业的资金宽松局面将可能迅速恶化。

　　11月29日，我国1年期利率互换(IRS)涨近8个基点报3.0875%，创2015年4月9日以来新高。银行间同业拆放利率也出现全面上行。

　　上述保险资产公司人士说，“尤其是11月29日和30日两天，钱尤其紧张，显然央行在用力拧紧水龙头。”

　　博弈，剑指地根

　　尽管钱紧了，但地产商拿地的欲望仍是难以按耐。

　　以上海为例，“十一”调控政策出台以来，截至11月27日，上海新房销量环比10月下降15%，但在土地市场方面，上海10月住宅用地成交31万方、总价9.9亿元，而截至11月27日，11月住宅用地成交33万方、总价12.2亿元，土地市场依旧火热。

　　这并非个案，目前重点城市的楼市和土地市场呈现出“冰火两重天”的景象。房企争相在一二线重点城市大举增加土地储备。

　　近期，广州、福州、武汉、长沙等地土地市场拍卖吸引了多家房企，“限地价、竞配建”的出让方式并未抑制房企在上述热点城市的抢地热情。福州11月21日共计成交9宗含住用地，出让金超过117亿元。其中，8宗地块均触及50%的溢价率上限，转为竞争配建面积。

　　事实上，各地政府在调控楼市时，也都在土地政策上下了功夫。深圳拍地推行“双限双竞”。按照最新规定出让项目建成后，商品住房必须严格按限定的销售均价和最高销售单价进行销售。北京则“限房价、竞地价”以抑制地王。

　　11月25日，北京市住建委还发布《北京市住房和城乡建设委员会关于本市“限房价、竞地价”项目自持商品住房租赁管理有关问题的通知》公开征求意见的通知。此次通知规定，房地产开发企业自持商品住房应全部用于对外租赁，不得销售，持有年限与土地出让年限一致。

　　“北京的土地政策对地产商的打击很大，基本上避免了新地王的产生，但直接导致这些新项目的未来堪忧。”地产资深专家段舒怀说。

　　多地根据土地市场做出了多种调整和限制，仍然难以动摇房企积极储备土地的决心。中融信托相关人士认为，现在一些大型房企为了保持在热点城市的开发规模以及生存发展，仍会竭尽所能去拿地。因为拿了地虽然有风险，但不拿地就会死。

　　在段舒怀看来，地产商不能无米下锅，再难接受的条件也要去拿地，现在挣不了钱未来或许会有转机，如果没有开工项目，对房地产企业来说就真没未来了。

　　“所以，只要政府供地，必然还会有热抢的局面。但新的土地政策出台，现在就是拼实力的时候，原来的融资渠道相继遇到瓶颈，而且动辄70年的持有租赁年限，即使破产重组也不能改变土地性质的要求，没有充足的资金不可能撑下去。”段舒怀称。