“调整不是坏事,只有不断的调整,这个市场才能够更加健康。当然,我们还是希望调整能更平稳一些、幅度更小一些。”
从空间变化来看,倪鹏飞预计,未来楼市的区域分化将由“少数城市热、多数城市冷”向两极分化发展。现在少数热点城市是一线城市和部分二线热点城 市,大概就10个城市左右。从现在情况来看,由于新型城市化的推进、供给侧结构性改革、城市化的深入和升级给人口的变动创造了新的机会,所以热点城市会有 所增加。
这些增加的城市,包括东部大城市群,主要是东部一线城市和部分二线城市的周边的城市和区域。比如京津冀的周边目前处于热火朝天的状态;长三角沿 着周边的苏锡常到南京、合肥这条线上,周边的嘉兴昆山南通等区域都会有比较大的一个提升;珠三角地区包括惠州、东莞、珠海等都有明显的提升
此外还有人口众多、经济发达的中西部中心城市 ;人口、经济发展较快和快速交通沿线的城市;拥有特色资源的一些城市,如拥有独特的环境、文化、旅游休闲与养老资源的城市。
这其中,最重要的指标是人口,即人口的年均增量。因为人口增加,就意味着需求的增加。
经济房地产化之忧
在房价不断走高的同时,房地产与宏观经济之间的隐患与风险也在不断放大。
倪鹏飞说,现在房地产与宏观经济已经陷入到一个奇怪的循环。一方面,大家都觉得房地产有前景,所有的需求端无论是中低收入者、中产阶级还是高收 入阶层,无论是还买房自己住,还是投资的性质,大家都瞄准了房地产,尤其是中等以上的收入阶层。因此在居民的资产结构中,60%以上的资产都是房地产。
其次,从供给端来看,中国经济要转型,尽管一直说要转向科技创新、转向制造业,鼓励大众创新等,但从实践效果来看,转向房地产在增加。
再次,现如今热点区域的发展红利和潜力往往很快就被房地产吸食和透支。比如,一个区域有一个重要的利好,很快就被房地产商进行炒作,往往这个利好还没兑现,房价就上去了。
“海南国际旅游岛建设这个概念刚出来,房价就哗啦啦上去了。现在比较明显的是京津冀一体化,规划刚出来房价就已经炒起来了。这些区域,往往产业还没搞起来,就被高房价扼杀在萌芽之中。”倪鹏飞说。
倪鹏飞 说,这些都表明,现在宏观经济高度依赖房地产。这其中一大表现,就是今年7月的新增贷款大部分都是房地产的贷款。
倪鹏飞说,目前大家普遍都认为其他产业都不行,其他投资都没有赚钱的机会,都向房地产方面投资,经济越来越依赖房地产,房地产业越来越影响着经济。目前宏观经济的房地产化十分严重,当经济房地产化到一定程度,持续不下去的时候,那么经济就会出现停滞。
不仅如此,目前房地产市场的金融投资模式在推动这个循环。一些金融创新如低杠杆、零首付等使得更多人可能去炒房,开发企业贷款的创新房地产投资进一步资本化,进一步炒高地价和楼价。
那么这种局面还能持续多久呢?
倪鹏飞说,关键在于房地产的真实需求饱和的程度。当一二线城市的房地产绝对过剩、真实供给大于真实需求的时候,房价上涨的动力、房地产进一步高速开发的动力就没有了。
当然,在大家都有信心的情况下,虚假的需求可能还会继续。“房地产泡沫很大原因是这种信心造成的,但是从根本上说,信心不可能离开真实需求太远,房地产市场根本上还是来源于真实需求。”
“根据我们预测,大概在2025年的时候,长期的拐点可能要出现。”倪鹏飞说,由于过度的投资,使得过剩提前到来。即便是一线城市,过剩有可能在2025年之前到来。
2022-02-17 10:27
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