城市更新将成深圳住宅供应主战场 民企或担任旧改主力

一周内深圳连续爆出两宗“地王”，显示我市住宅用地的紧俏。数据显示，我市城市更新在整体住宅市场的占比，呈现逐年增高态势，“十三五”期间有望达到近八成，城市更新将成为各路房企争夺土地资源的一个主战场。

城市更新成住房供应重要来源

在新增居住用地有限的情况下，城市更新项目成为深圳商品房供应的重要来源。

来自市规土委的数据显示，2011年深圳城市更新项目供应商品房约91万平方米，2012年约148万平方米，2013年约290万平方米，2014年约256万平方米，占全市房地产市场供应总量比例分别为21%、23%、35%、35%。2015年，除回迁给原业主的物业以外，城市更新供应商品房约436万平方米，占全市的47%。

“十三五”期间，深圳计划供应住房建设用地800万平方米，其中，商品住房用地590万平方米，包括新供应用地40万平方米，城市更新用地450万平方米、征地返还用地100万平方米。仅城市更新释放土地就占了近76%。假设容积率为4.0，未来五年将会有2360万平方米的住宅供应量，约30万套商品住房。

“十三五”住房需求缺口25万套

“十三五”期间，深圳预计全市商品住宅购房需求89.8万套，一手新增商品住房购房需求约4400万平方米，共计55万套;不过，预计新建商品住房供应约2360万平方米，仅30万套，住房缺口较大。

第一太平戴维斯深圳投资部董事吴睿认为，北京、上海、广州的人均国土面积分别是深圳的4.3倍、1.5倍、3.1倍。逾千万人口挤在1900多平方公里的土地上，有限的土地供应量与住房刚需形成矛盾。

“从人口结构来看，深圳5年间人口增长近10%，然而从小学在校生人数维度看，深圳人口增幅已近40%，两方面综合考虑，深圳人口近5年的实际增长应在30%以上;深圳市人口平均年龄在一线城市中最低，同时零购房年龄(25~44岁)占比高达50.8%，为一线城市中最高。”吴睿如是说。

民营企业将成城市更新主力

在深圳土地招拍挂市场竞争激烈的同时，越来越多的开发商把眼光投向存量土地特别是城市更新项目的并购合作，优质项目可能吸引数十家企业追逐。

5月13日，恒大20亿元收购建滔数码发展(深圳)有限公司全部股权，获得龙华新区福龙路西侧一块土地开发权，可开发建设用地面积约8.57万平方米。

4月27日，奥园22.9亿元收购位于坪山新区一住宅项目70%权益，楼面地价逼近15000元/平方米。

5月19日，融创44亿元收购莱蒙国际旗下8个公司的全部股权收益及偿付贷款，其中的“深圳莱蒙·创智谷”是深圳龙华新区首个“工改工”项目，总建筑面积13万平方米，集写字楼、公寓、商业于一体，预计2016年入市。

5月26日，万达入股位于罗湖和龙岗交界的草埔的一个商住项目，但持股股权并未超过50%。

吴睿表示，土地稀缺将会导致政府土地招拍挂持续火爆，提供更多机会的城市更新将会成为各路房企争夺深圳土地资源的一个主战场，其中，民营企业将成为主力。