楼市监管趋严融资渠道紧缩 中小房企面临“生死关”

　　“现在房企融资环境非常严峻。我们公司一个星期借了10个亿，但都是小额度高成本的短期过桥借贷。有的是两三千万一笔，有的是一两个亿一笔。但成本都很高，有些成本已经高达15%，并且设置了严苛的还款条件。如果逾期，借款方可以变卖抵押物。”一家中小房企融资负责人称。

　　随着监管层严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场，房企融资难度越来越大。尤其是中小房企，面临严峻的生存环境。

　　据统计，今年5月房企共完成融资金额451.17亿元，这一规模比去年4月769.12亿元的融资规模减少了41.34%，融资总额创下近一年以来的最低额。一些房企正在或拟发行的债券、资产支持计划，开始主动收缩融资规模或终止了发行。据申万宏源统计，今年房企约有总计近2000亿到期的房企债务。而三四季度将迎来高峰，在债务到期大潮到来之际，房企融资规模却出现收缩，考验着开发商的资金安全。

　　同策研究院研究员陈朦朦认为，房企融资渠道紧缩，监管趋严，融资情况不容乐观。具体来看，6月房企融资金额虽较上月呈现较大幅度的上升，但多为已过审公司发行的第二期、第三期公司债券，发债仍面临严峻考验;另外，6月境内银行贷款融资金额继续上涨，信托贷款金额略有下降，融资金额分别位于本月第二、第三，这意味着在发债难度增加的情况下，房企只能通过贷款方式寻求融资。

　　债务高峰来袭

　　实际上，这一波债务压力可以追溯到3年前。

　　在2015至2016年的楼市热潮中，房企纷纷加大了发债力度，通过公司债等形式补充流动资金。但进入2018年之后，由于部分三年期以内的债务到期，偿债高峰期也悄然而至。

　　多位业内分析师表示，从房企债务端来看，典型上市房企存量债务期限大多为2年-3年期，因此，过去两年发行的大规模债务融资将在明后年集中兑付。届时，若销售回款难以到位，将有一些房企会被迫退出房地产市场。

　　尽管从政策环境上看，房企融资环境的收紧仍在持续，但在资金压力之下，房企还在努力想办法解决“钱”的问题，抓紧窗口期进行融资。数据显示，上半年融资规模同比上升的企业共有50家，占比将近60%。

　　根据不完全统计，今年上半年，典型房企融资总额为5830亿元，同比减少4.9%。但克而瑞分析指出，由于去年同期恒大引入战略投资者融资较大，并发行大量境外债券来替换原有的债券，从而导致去年上半年房企融资总量激增。如果将恒大的影响忽略就会发现，今年上半年融资总额为5679亿元，同比增长9.7%。

　　从结构上看，今年上半年房企融资结构基本延续了2017年的变化趋势。其中境内债权融资占比为57.7%，占比仍然最高，较2017年全年继续下降了2个百分点。境外债权融资比例则进一步上升了近11个百分点，达到了34.3%，据不完全统计，2018上半年典型房企总共发行境外债券合人民币850亿元，已经超过了2017年全年的783亿元。此外，资产证券化融资占比则略微增长了1个百分点。

　　而接下来的时间里，偿债高峰还将持续。广发证券房地产分析师乐加栋预计，2018年—2019年，样本房企债务兑付数量是未来几年的高点，兑付规模将分别高达3375亿元和4474亿元。

　　近六成房企融资总额增加

　　根据不完全统计，今年上半年，典型房企融资总额为5830亿元，同比减少4.9%。但克而瑞分析指出，由于去年同期恒大引入战略投资者融资较大，并发行大量境外债券来替换原有的债券，从而导致去年上半年房企融资总量激增。如果将恒大的影响忽略就会发现，今年上半年融资总额为5679亿元，同比增长9.7%。

　　从结构上看，今年上半年房企融资结构基本延续了2017年的变化趋势。其中境内债权融资占比为57.7%，占比仍然最高，较2017年全年继续下降了2个百分点。境外债权融资比例则进一步上升了近11个百分点，达到了34.3%，据不完全统计，2018上半年典型房企总共发行境外债券合人民币850亿元，已经超过了2017年全年的783亿元。此外，资产证券化融资占比则略微增长了1个百分点。

　　2018年上半年典型房企新增债券类融资成本为5.90%，较2017年全年下降0.30个百分点。与前述相似，如果将恒大的影响去除，上半年境外债券融资成本与2017年持平。

　　融资成本日益上涨

　　今年1-6月，房地产企业销售业绩涨幅逐渐放缓，而随着资金压力的加大，融资需求上涨。在规模化竞争格局背景下，房地产企业对资金的需求更加迫切。

　　根据WIND数据统计，截止到7月13日，今年内地房企发行的海外债券达86只，计划发行总额合计为720.07亿元，与2017年同期的207.54亿元相比增幅达246.95%;根据WIND数据统计，截止到7月13日，今年房地产企业在内地发行债券达566只，发行金额为4559.95亿元，较2017年同期上涨146.23%。2017年同期，房地产企业发行债券188只，发行金额为1851.88亿元。