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三四线去化周期创近9年新低 住宅用地供应有望提升

来源:房掌柜  整理 郑州房掌柜  2018-05-25 11:06:53
[摘要]国家统计局5月16日公布的今年4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示,唐山新建商品住宅价格4月同比上涨4.9%、环比上涨0.7%

  三四线楼市还能热多久?

  成交量呈上升趋势,库存降为近9年新低,业界认为长期支撑的动力不足

  在调控背景下,楼市形成“冰与火”两极分化的格局:一二线城市出现全面降温,三四线城市则较为火热。房地产主要交易市场整体向三四线下沉,三四线去化周期创近9年新低。但业内认为,三四线城市支撑房地产市场的长期动力不足,未来布局非都市圈三四线的房企,或面临“换仓”的可能。

  三四线城市成交面积同比上涨13%

  “现在房价太高了!”来自唐山的侯女士感慨到,最近这一两年,唐山房价上涨较快,目前单价基本达一万以上。在焦灼的心理下,不少人担心房价再涨,陆续下手。

  国家统计局5月16日公布的今年4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示,唐山新建商品住宅价格4月同比上涨4.9%、环比上涨0.7%。

  唐山楼市上涨,非孤立现象。不同于一二线城市房地产销售持续低迷,近一两年,三四线城市成交量呈上升趋势。来自易居研究院的报告显示,今年年初累计至5月15日,一线和二线城市累计成交面积同比下降,分别达-41%和-6%,三四线城市累计成交面积则同比上升13%。

  不过,若将三线城市进一步细分,情况有所不同。5月上半月,易居研究院监测显示,东莞、无锡等7个本轮调控较严的三四线城市新建商品住宅成交面积为107万平方米,环比4月上半月增12%,同比减14%;而襄阳、惠州、徐州等11个本轮未调控或弱调控的三四线城市,新建商品住宅成交面积为231万平方米,环比4月上半月增加56%,同比增1%。

  楼市的两极分化,进一步反馈在库存数据上。截至4月底,易居研究院监测的100个城市新建商品住宅存销比,即库存去化周期为10.3个月,其中,一、二、三四线城市新建商品住宅存销比分别为12.8个月、9.9个月和10.4个月。从横向对比看,三四线城市存销比下跌较为明显,当前数值也是2010年以来月度最低值,即最近9年中三四线城市的去化周期达到了新低。

  以最近较受关注的丹东为例,截至4月底,丹东去库存周期仅为13个月,且已出现连续9个月去库存周期变小的现象。通过观察历史数据可发现,丹东去库存周期最高可达63个月。

  此类信号引发业内警惕,业内认为,三四线城市库存不足,或存在房价上涨的压力。

  棚改利好,量价回调

  对于此番三四线楼市超预期热销,易居研究院副院长杨红旭点评称,既有2015年以来全国楼市发展带来的短周期因素影响,也有在三四线楼市低迷之后,需求集中释放的影响。

  此外,业内普遍认为,自2015年以来的“棚改三年计划”,提高棚改货币化安置比例亦是三四线热销的重要原因之一。

  2018年政府工作报告中亦明确提出,启动新的三年棚改攻坚计划,今年就将开工580万套。来自易居研究院一份棚改报告显示,预计2018-2020年三年国家开发银行发放棚户区改造贷款将在年均近1万亿,到2020年底,贷款余额预计将近5万亿。根据国家开发银行棚改专项贷款占棚改改造资金来源的65%左右,预计未来三年全国棚改资金年均将达到1.5万亿。

  不过,在三四线楼市出现火热行情后,也引起监管部门的注意。据媒体报道,五一前后,住建部约谈了12个城市的政府负责人,强调坚持调控目标不动摇。其中,涉及城市主要是非一线城市,特别是三四线城市,要毫不动摇地坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,有效遏制投资投机性购房。

  房企或面临“换仓”

  碧桂园、恒大等房企,2017年销售业绩异军突起,原因就在于,紧贴政策导向而为之,在三四线城市积极布局。碧桂园去年销售额达5508亿,截至去年底,其累计进驻中国超600个城镇,拥有超过1000个项目。此外,如中梁、祥生等中小房企,也抓住这轮释放机遇,实现销售额的突飞猛进。

  不过,“三四线城市政策也在收紧,效果会在今年下半年逐步显现。”融侨集团首席品牌营销官张岩认为,对高周转的房企,今年还有最后一波行情可以抓住,但对周转速度较慢的企业,这时候进入三四线城市,则可能面临相关风险。

  在业内看来,三四线城市支撑房地产市场的长期动力不足。亿翰智库董事长陈啸天指出,房企布局三四线更多基于短线战略,不可做长线布局。同策咨询研究部总监张宏伟亦认为,布局三四线,更多是机会型贡献销量的布局策略。

  这是否意味着,房企未来在三四线或面临“换仓”的可能?新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷对此不置可否。但他同时指出,一个不容忽视的问题是,三四线城市数量非常多,这为房企“换仓”提供了广阔的空间。

  欧阳捷总结称,“都市圈周边三四线与非都市圈周边三四线呈现不同的格局。未来都市圈周边的三四线城市,房企会做更多深耕,非都市圈周边的三四线城市,棚改计划完成后,预计楼市会回归平静,房企换仓的可能性更大。”

  尽管2018年房地产调控持续收紧,地产商的投资热情却并没有减弱,截至5月23日,全国50个主流城市的土地出让金仍然超过了1.3万亿,同比大增47%。

  50城之间的分化也已发生。杭州成为热点,卖地收入超过千亿,大约15个一二线城市维持在数百亿,大部分城市则在百亿左右。随着销售放缓,三四线土地市场热度在递减。

  值得注意的是,在限地价房价、竞配建的土地出让制度下,土地溢价率普遍走低;招标和挂牌的产业用地、工业用地出让更多。

  5月19日,针对热点城市居住用地供应偏低的问题,住建部提出了新的要求,新增居住用地要达到建设用地的25%。

  土地投资高度集中

  受益于前两年飘红的销售,“不差钱”的地产开发商在今年仍然积极买地,给地方贡献了不少土地出让金收入。

  他们的投资轨迹,更加集中于一二线以及城市群辐射城市。根据中原数据,截至5月23日,50城卖地收入达1.34万亿,远超去年同期。其中46个城市卖地收入过了百亿,包括上饶、阜阳、金华、泉州等三四线城市,增幅普遍高于一二线城市,增幅最高为岳阳市,土地出让金约127亿,同比上涨1973.37%。

  土地出让金最高的杭州成为“香饽饽”,卖地收入高达1193亿,同比上涨227%;另有苏州、北京、重庆、济南、宁波、佛山、成都等15城均超300亿,占50城总卖地金额的57%,投资越发集中。

  截至5月24日,房企拿地依然积极,仅统计招拍挂市场的权益拿地金额,22家房企拿地超过了百亿,合计拿地金额高达5139.6亿,其中拿地超过200亿的房企就多达10家。

  不过也需要注意三四线城市的降温趋势。据克而瑞地产研究中心统计数据,4月300城经营性土地成交共1091幅,同比、环比大幅下跌,其中就有多个三四线城市。

  一个较好的消息是,从中原地产数据可看出,热点城市溢价率基本在10%左右,明显低于2015-2017年平均30%的溢价率,大部分城市溢价率均保持低位。以北京为例,2017年北京土地平均溢价率是24%,2018年截至日前是13%,已明显降低。

  2018年以来,限房价地价、竞配建的土地出让方式在北京以外的更多城市推广,是土地溢价率走低的重要原因。

  另一方面,招标和挂牌的产业用地、工业用地出让增多,底价出让土地频繁,也拉低了溢价率。今年1月份,富士康子公司鹏鼎控股(深圳)股份有限公司以1.23亿底价摘得深圳宝安一工业用地。

  “我们现在倾向于通过产城融合,与地方政府合作的方式去获取项目。”招商蛇口内部人士表示;阳光城执行副总裁吴建斌认为,产城开发能力将成为开发商的核心竞争力之一。

  中国指数研究院指出,2018年随着工业用地供给方式的不断优化,参与工业用地弹性年期出让的城市也将越来越多。

  热点城市居住难题

  在巨大的土地出让金增长背后,中指院指出,从市场上不同业态产品的不同去化周期可以看出,目前大城市住宅用地占建设用地的比重偏低,提高一线和大的二线城市住房用地比例非常迫切。

  尤其在过去两年房价明显上涨、库存消化极大的城市如南京,杭州,厦门等地,居住用地供应偏低。

  以杭州为例,截至4月份该市新房库存去化周期仅为2.8个月,但在杭州2018年的供地计划中,住宅用地供应计划为5041亩,仅占总量的17.07%。

  广州的情况好些。根据4月广州公布的2018年建设用地供应计划,全市供地总量约为19.39平方公里,计划住宅用地供应6.25平方公里,占比32%。

  5月19日,住建部发布最新通知,再提多元化供地,并首次提出,要求北京、上海、广州、深圳等16个城市探索推动供地主体多元化,6月底前提出并上报具体实施方案。

  根据该通知,各地要增加住房和用地有效供给,包括提高住房用地比例,热点城市住房用地占城市建设用地的比例建议按不低于25%安排,大幅增加租赁住房、共有产权住房用地供应,在新增住房用地供应中的比例达到50%以上。

  中指院认为,以后土地和住房的供应要按照住房发展规划来,土地供应的规模将根据人口存量和增量的变化调节,人地挂钩是未来的趋势。

  在热点一二线城市,增加供应主要是有效盘活城市内部闲置的土地资源,除了城市更新外,还可集中在两方面,即农村集体经营性建设用地,以及非房企业手里的土地,这两部分的存量其实是非常大的。

  中指院认为,企业应该看到制度变迁带来结构性的机遇,有关农村集体用地的改革将是未来几年最大的制度红利之一。目前,集体建设用地在获取、融资、证券化方面都逐步打破,执行层面已有成熟的模式借鉴。

  租赁市场也成为重点。“大家现在已经不再讨论租赁能不能做,而是必须要做,这是战略安排,”一家深圳的大型房企人士表示,对房企来说,住房发展规划引发的土地供应结构和时序的巨大变化,将直接影响企业整体的投资决策,房企应充分研究各个城市的住房发展规划,调整土地拓展策略。

  (房掌柜整理来自新京报、21世纪经济报道)

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责任编辑:李嘉敏

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