楼市调控升级地产商拿地欲望仍难耐 房价到底降不降

　　十天前，地产界“老司机”孙宏斌还在告诫他的开发商朋友，不要低估这次楼市调控的严峻性，“再怎么重视都不为过”。

　　一语成谶。11月28日晚间，天津突然祭出被称作“史上最严”调控重拳。没有最严，只有更严。上海也在当晚大幅提高房贷门槛，秒杀与其同段位的京、沪、深等一线城市。

　　这已是今年以来的第三轮楼市调控。前两轮暂时扼杀住部分热点城市房价的疯涨，但资金还在大量涌入房地产市场，10月房贷占当月新增贷款比例高达75%，环比还在增加。这被市场解读为，国庆前后的第二轮楼市调控并未重创房地产市场。

　　楼市的泡沫还在积聚。10月底的政治局会议时隔三个月再次提到“抑制资产泡沫”，楼市调控也在不断升级，第三轮调控手段放在了货币信贷的收紧上。钱虽然紧了，但地产商却还在冒险拿地。

　　问题又来了，这一切能否奏效?

　　调控，一波接一波

　　风雨欲来，已有征兆。

　　11月中上旬，杭州、武汉、深圳、成都等部分热点城市进一步升级楼市调控政策。10日杭州提高购房首付比例，15日武汉加强限购限贷，深圳提高公积金贷款首付比例，17日成都重启限购。

　　“这次宏观调控的力度超过每一次，是自上而下、目标管理的。”11月23日，融创中国董事长孙宏斌在“中国不动产金融年会·2016”上说，“我觉得很多开发商朋友还没有认识到这次调控的严峻性，再怎么重视这次的宏观调控都不为过。”

　　11月28日，天津发布房贷新规，对非当地户籍居民家庭，在市内六区和武清区范围内购买首套住房的，贷款最低首付款比例为40%;户籍居民购房，则最低首付比例为30%。这是天津“史上最严”楼市政策。

　　比天津更严的，是上海。同一天出台的上海楼市新政，规定自2016年11月29日起，居民家庭购买首套住房申请商业贷款的，首付款比例不低于35%。在上海已拥有1套住房的，或在本市无住房但有住房贷款记录的居民家庭申请商业贷款，购买普通自住房的，首付款比例不低于50%;购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

　　这已经是政府今年祭出的第三轮楼市调控政策。第一次调控从3月开始，以上海、深圳为首，清查“首付贷”等维护市场秩序的工作展开，北京也随后跟进。从9月末至10月初，全国20多个城市密集出台调控措施，可算作第二轮调控。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，“十一”假期前后的第二轮楼市调控措施主要集中在限购、限贷、提升公积金门槛、严控土地交易、调节土地供给、加强市场管理等诸多方面。

　　“与前两轮的调控风暴主要影响投资需求不同，第三轮的调控加码是全面约束改善需求，并在银行端发力，预计影响较大。”张大伟以上海为例，上海也在第一轮调控中出台了楼市新政，但内容主要偏向于行政手段和市场管理。

　　而此番新政加入货币政策，提高了购房贷款首付比例，这使得上海楼市调控的力度再上一个台阶，达到了与北京、深圳同段位的水平。

　　楼市调控还在不断升级。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖预计，未来一些未达到调控预期的城市加码调控将成大概率事件。而坊间亦有消息称，北京部分商业银行将执行“认房又认贷”的政策。有媒体报道，在此之前，北京部分银行已悄然提高了首付比例。

　　据中原地产研究中心统计，11月以来，已有超过10个城市在上月的基础上出台了楼市调控新政。从9月30日的第二轮调控开始，短短两个月时间，已经有24个城市出台了50多项楼市调控措施。

　　流动性，越拧越紧

　　调控不断加码，成效开始显现。

　　受第二轮楼市调控影响，15个一线和热点二线城市10月下半月的新建商品住宅价格变动情况已经发生积极变化，根据国家统计局发布的数据，与10月上半月比，10月下半月新建商品住宅价格除深圳和成都2个城市继续下降外，北京、天津、上海、厦门和郑州等5个城市也由升转降，降幅在0.1至0.4个百分点之间;广州新建商品住宅价格环比持平;其余7个城市新建商品住宅价格环比涨幅进一步回落，回落幅度在0.4至3.3个百分点之间。

　　民生证券分析师指出，一线和热点二线城市因地制宜、因城施策实施调控政策以来，房价过快上涨势头得到遏制，房价走势明显趋稳。该分析师预计，随着热点城市限购限贷政策进一步升级，新房销售将持续低迷。

　　进入11月，多数热点城市周成交量在限购限贷政策出台后，出现了比较明显的下滑。中原地产研究院提供的数据显示，11月第4周，各地新房成交量下滑，且绝对值为“十一”调控潮以来的单周最低位。