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郑州放宽“商改住”政策 商业地产价格洼地优势凸显

来源:河南商报  陈薇 唐朝金 彭大龙 郑州房掌柜  2016-09-29 09:18:23
[摘要]在郑州住宅销量节节攀升、一房难求的背景下,写字楼市场依然难以与住宅市场的热闹相提并论。但随着住宅市场的热闹,写字楼市场的销售也被随之带动,并且随着郑州市场上“商改住”政策可能出台,商业地产的价格洼地正在逐步凸显。

  在郑州住宅销量节节攀升、一房难求的背景下,写字楼市场依然难以与住宅市场的热闹相提并论。

  但随着住宅市场的热闹,写字楼市场的销售也被随之带动,并且随着郑州市场上“商改住”政策可能出台,商业地产的价格洼地正在逐步凸显。

  郑州出台商改住

  今年5月,郑州市政府相关负责人在接受媒体采访时表示,郑州将放宽“商改住”的相关政策。

  尽管声音早已发出,但看起来,这项政策在执行层面,仍没有确定的消息出台。但在业内人士看来,似乎郑州放宽商改住政策,只是时间问题。

  从国家层面来看,今年6月国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(以下简称《意见》),公布了一系列重磅新政,特别指出“允许改建房屋用于租赁”,其中允许“商改住”成为一大亮点,这被视为对商业地产的新驱动。

  而从另外一个角度来看,商业地产的库存压力,也在倒逼商改住政策的实施。

  今年4月17日,河南省统计局发布《2016年1~3月份全省房地产开发和销售情况》,显示1~3月份,全省商品房销售面积1219.11万平方米,同比增长20.7%,其中办公楼销售面积为23.05万平方米,同比增长12%;办公楼销售额20.12亿元,同比下降1.1%;待售面积为84.23万平方米,同比上涨9.9%。数据显示,3月末,全省办公楼待售面积增加3.37万平方米。

  同时,来自河南省统计局的数据亦显示,今年一季度河南省办公物业供大于求,办公楼新开工面积67.68万平方米,成交23.05万平方米,由于历史存量过剩,去化压力依旧明显。

  与此同时,据业内人士表示,2016年上半年是近4年来郑州写字楼市场成交下滑最为严重的半年,且从一季度开始,供应及成交产品中办公产权公寓占比大幅攀升至约50%,显示出2014、2015年开发企业对于2016年纯写字楼市场的预期并不理想,因此提前采取了多元化的去库存手段。

  从去化情况来看,郑东新区及金水区仍是2016年上半年写字楼供销的热门区域。据了解,今年上半年郑东新区及金水区写字楼销售量约21万平方米,占全市总去化量近六成,其中郑东新区去化主要集中在高铁片区。

  去化压力下商改住优势明显

  顾名思义,“商改住”是指用地单位为了规避风险,将依法批准的商业建设用地改作居住土地使用,并最终以商务公寓或酒店式公寓的形式推出。如常见的商业房改为住宅。

  实际上,在业内人士看来,在去化压力下,商业地产的商改住政策具有多重优势。

  中原地产市场研究部相关人士表示,按照国务院出台《意见》的有关规定,被合理改建成租赁住房的商业用房对外出租,有利于盘活商业存量房源,增加市场上租赁房源的供应,这样可以平抑租金的上涨。商业用房原本是使用商水商电,成本比较高,一旦商业用房按规定改建为租赁住房对外出租,可以使用民水民电,这样就降低了租客的生活成本,减轻了租客的租房费用。

  河南本地一位地产界人士在接受河南商报记者采访时表示,商改住政策的实施将会在供应端降低潜在商业供应量,利于商用物业功能转换,缓解开发商待开发商业的去化问题,提升开发周转效率。

  “对入市商业提出多功能化实现方案,缓解物业空置状况发生,提升土地使用效率;运营端降低大量同质化商业的发展概率,令商业物业在分布与体量上更加合理,缓解天量供应下带来的同质化、价格战、回报低等相关问题。加之已建物业的功能可变性,令开发商更加关注商业物业在运营端的资产多样性盘活;住宅端商业地块在交通便捷度上存在的先天优势,商改住后令部分优质地段住宅得以释放,激活关注地段优势,改善客户持续进场亦有一定的推动作用。”河南本土一位地产界人士表示。

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责任编辑:李丽华

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