下行的中国经济在2016年迎来可喜的变化,显而易见,房地产再一次承担起了关键的作用,但回暖的迹象在一线及部分二线城市清晰可见,而三四线以及更偏远市场仍然受困于此前的选择与误判,去库存之路道阻且长。
在7月20日开幕的第16届博鳌·房地产论坛上,关于供给侧优化与结构性平衡成为论坛的讨论主题。
在告别野蛮生长以及黄金时代之后,房地产行业在今天却陷入了一种百花齐放却缺乏统一而鲜明步调的怪圈。与以往不同的是,当下的房地产市场,虽然刚刚经历了一轮上涨,但正处在供大于求的局面下,内生动力不足,兼并整合加剧。
中国房地产到底该怎么走?资本红利阶段,又要如何抓住?
拐点来了吗?
本轮房地产市场的升温,很大程度上是拜货币政策的红利所赐。这一点在本届博鳌论坛上成为与会者的共识。
按照央行公布的数据,2016年上半年,全国新增人民币贷款7.53万亿元,同比增长14.96%。分部门看,住户部门贷款增加2.95万亿元,占比达4成。其中,短期贷款增加3260亿元,中长期贷款增加2.62万亿元。伴随着低利率环境的来临,房地产业迎来新一轮资金红利时代。
房地产投资的相关数据正在暗示市场变化。参照国家统计局公布的1-5月房地产开发投资及销售数据,总体来看,房地产投资增速、商品房销售面积及金额增速均开始回落。那么,拐点真的到来了吗?
住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌认为,与其说是遇到拐点,不如说是进入短周期的回落阶段。
在接受时代周报记者采访时,顾云昌指出,房地产市场目前处在短周期内的下行阶段,且这种下行将持续一年之久。
他有一套周期论的看法。在他看来,中国从1998年房改到2013年的销售创新高,约有15年的黄金时间,这属于一个中周期。2014年,市场出现分界点,从过去的供不应求转变到供大于求,房地产业也从“黄金时代”进入到“白银时代”。同样按照2015-2016年的周期计算,“白银时代”可能延续到2030年才结束。而中国房地产市场无论是销售还是投资,均存在3年左右(40个月左右)的短周期。在这一周期中,会出现从回暖反弹到见顶,再到降温的全过程。
“今年3-4月份的销售、投资等数据冲顶,意味着从去年一季度以来的上升周期已经完成,此后一年半左右楼市将以降温为主基调。”顾云昌说。
在他的预测里,2017年,房地产销售或将明显放缓,甚至出现负增长。原则是因为前期需求透支,但楼市下行的时期恰恰是购买力重新积蓄的阶段,此后又会出现回涨的情形。
这样的周期性现状,在新城控股(11.070,-0.04,-0.36%)集团高级副总裁欧阳捷看来,是发展的机遇期。
警惕恶性去库存
在首开集团党委书记、董事长、总经理潘利群看来,中国房地产现在存在三大情况:第一是土地价格高,开发成本居高不下;第二,城市与行业集中度越来越高;第三,城市建筑总量较大,总体平衡,结构不均衡。
此外,在经济增速放缓的背景下,房地产业同步成为各路资本觊觎的对象,风暴眼上的万宝之争正是最直接的例子。
另外一大现象也十分突出—国企央企在土地市场的越发活跃。高溢价、高总价、高单价的地块不断出现。对此全联房地产商会创会会长聂梅生认为原因有两方面,一是央企屯得住地,二是央企能拿到便宜的钱。
机遇出现的同时,或者又酝酿着新一轮的洗牌。不过,中小房企还是看到了赶超的机会。
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